Para estabelecer um Regimento Interno é necessário considerar que leis externas (municipais, estaduais e federais) não podem ser atropeladas. No caso da Convenção do Condomínio, o Regimento Interno deve fazer parte dela e dessa forma, ser registrado em cartório, mas não repetir o que já está escrito e estabelecido nesse primeiro documento.

Também é por meio do Regimento Interno que a conduta dos condôminos deve ser regida, daí a extrema importância desse documento. A ordem e a harmonia do condomínio dependem dessas regras para a solução de problemas de complexidade diária e de relacionamento. Utilização de elevadores, uso e reserva do salão de festas, porte de animais, utilização da quadra de esportes, manutenções e obras em apartamentos, horário de silêncio, vagas para veículos de visitantes, penalidades e regras sobre multas e recursos; são exemplos de itens que devem constar num Regimento Interno.

O documento é elaborado pelos próprios condôminos, contendo os direitos e deveres dos moradores. Os possíveis impasses no convívio condominial devem constar no Regimento Interno, caso contrário, a discórdia entre moradores pode acabar com o sossego de todos.

Com as mudanças no perfil dos moradores que convivem coletivamente, o Regimento Interno é um dispositivo que demanda constante atualização. Quanto a isso, o novo Código Civil gera diferentes interpretações sobre a quantidade necessária de condôminos para a alteração dessas regras, pois a lei excluiu a citação sobre o quórum para a efetivação de modificações nesse documento.

Um viés de interpretação analisa que, com maioria de condôminos votantes(metade mais um dos presentes), é possível alterar o Regimento Interno de um condomínio. Já outra análise sobre esse item considera que, assim como o disposto ao que se refere à Convenção, a atualização do Regimento Interno deve ser realizada com votação, em assembleia, de pelo menos 2/3 dos votantes. Assim, o mais comum é possuir um quórum especificado pela Convenção do condomínio e conduzir as alterações com o máximo de transparência possível.

Para produzir essas normas, vale considerar alguns modelos já existentes que possuam principais regras esclarecedoras e, a partir deles, personalizá-las conforme as especificidades de cada condomínio. Com o atestado sobre o que é permitido e que é proibido, o Regimento Interno reduz atritos e ameniza desentendimentos que, por sua aplicação, nem chegam a se concretizar.

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Fonte: Redação Prednews

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Será que acontece bullying nos condomínios? Com certeza acontece bullying em condomínios, não são práticas exclusivas aos ambientes escolares, tampouco com crianças. Nos condomínios, tanto nas áreas comuns quanto nas assembleias, virtual ou pessoalmente, podem acontecer situações de intimidação sistemática entre condôminos, funcionários e gestores condominiais.

A partir de janeiro de 2024 entrou em vigor a Lei que tipificou a prática de intimidação sistemática como crime, sendo assim, o autor de práticas de bullying e cyberbullying (virtual) poderão ser responsabilizados civil e criminalmente. A pena para o crime de bullying é de multa e para o de cyberbullying é de 2 a 4 anos de reclusão mais multa. 

Confunde-se bullying com assédio moral, porém, há que se diferenciar as práticas, o bullying essencialmente tem caráter repetitivo, já o assédio moral não necessariamente, podendo ser um evento isolado.

Para caracterizar crime de bullying a vítima deverá se munir de provas. Quando é algo público, visto e presenciado por outros, fica mais fácil comprovar, haja vista, o testemunho dos presentes. Isto, inclusive, poderá auxiliar a vítima na comprovação no caso de submeter a questão às autoridades policiais. Importante frisar, que a denúncia não é ato exclusivo da vítima.

No caso da prática de bullying ocorrer na área privativa de uma unidade condominial o meio probatório se torna mais difícil.

Em qualquer que seja a situação é importante a vítima dar publicidade do que vem ocorrendo para o síndico a fim de trazer a luz o caso para a coletividade condominial.

Acontecendo bullying durante a realização da assembleia de condôminos importante levar a termo na ata o que foi ocorrido. Já no meio virtual mais fácil se faz prova com print da tela, salvar áudios para levar a registro em cartório através de ata notarial.

Contudo, como muito do que envolve o universo condominial é essencial que o tema seja abordado e levado ao comum senso daquela comunidade condominial. Deve-se estabelecer políticas de convívio e atenção de todos sobre a convivência, abordando o assunto nas assembleias, informativos nas áreas comuns e até mesmo criar um “conselho” de convivência, no intuito de instruir e coibir práticas inadequadas de convívio, tais quais, bullying, cyberbullying, assédio de todo tipo, preconceito e outras práticas que possam causar ou trazer dano a outrem.

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Fonte: Fernanda Machado Pfeilsticker Silva – Condomínio SC

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Cada morador é responsável por seu próprio barulho e deve prezar pelas regras de convivência do condomínio a fim de manter a harmonia da comunidade condominial.

Além do cumprimento das regras do Regimento Interno, consta no Código Civil, Art. 1.277 que: “O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha”. E ainda no Art. 42 da Lei das Contravenções Penais:  “Perturbar alguém, o trabalho ou o sossego alheios: I – com gritaria ou algazarra; II – exercendo profissão incômoda ou ruidosa, em desacordo com as prescrições legais; II – exercendo profissão incômoda ou ruidosa, em desacordo com as prescrições legais; III – abusando de instrumentos sonoros ou sinais acústicos; IV – provocando ou não procurando impedir barulho produzido por animal de que tem a guarda: IV – provocando ou não procurando impedir barulho produzido por animal de que tem a guarda. Pena – prisão simples, de quinze dias a três meses, ou multa, de duzentos mil réis a dois contos de réis”.

Algumas medidas simples podem ser tomadas para evitar sons indesejáveis aos seus vizinhos. São elas:

– Colocar tapetes pode amenizar o barulho das brincadeiras das crianças e do salto alto.

– Investir em proteção para pé de cadeira, como o feltro, por exemplo.

– Substituir persianas por cortinas, para ter mais absorção de barulhos.

– Colocar cabeceiras nas camas para evitar atritos do móvel com as paredes.

– Se estiver fazendo uma obra, conversar com os seus vizinhos e ser aberto para ouvir os problemas deles.

– Cuidar com o barulho excessivo na área de lazer e observar os horários permitidos.

É importante que haja respeito entre os moradores, pois eventualmente alguns barulhos irão ocorrer de maneira inevitável. Nessas ocasiões, é necessário bom senso e diálogo entre as partes para tentar resolver a questão amigavelmente.

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Fonte: Redação Prednews

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O PL 3.169/2023 altera o Código Penal (Decreto-Lei 2.848, de 1940) para inserir, entre as situações que não se enquadram como violação de domicílio, o ingresso de agentes de saúde para realizar ações de saneamento, no caso de imóvel não habitado.

Segundo Astronauta Marcos Pontes, eventualmente os agentes públicos deixam de cumprir seu dever funcional de realizar ações de saneamento pelo receio de incorrer no crime de violação de domicílio.

“Sentimos a necessidade de explicitar a possibilidade de os agentes de saúde promoverem as ações que lhes incumbem, sem que haja qualquer receio de sua parte”, explica o autor do projeto.

Izalci lembra, no relatório, que o Brasil enfrenta, de forma recorrente, epidemias de dengue e outras doenças, cujo combate demanda ações sanitárias nas residências. Na opinião do relator, o projeto contribui para a saúde pública porque “visa a aumentar a segurança jurídica dos agentes de saúde pública em sua atuação profissional em imóveis não habitados – buscando ativamente e eliminando vetores de doenças transmissíveis, como o mosquito Aedes aegypti, transmissor da dengue, Zika, chicungunha e febre amarela”.

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Fonte: Agência Senado

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Infelizmente, na compra e venda de imóvel, na planta ou pronto, os compradores não possuem o hábito de contratar uma empresa ou um profissional especializado para avaliar as condições do imóvel.

No caso de imóvel na planta, o momento da entrega das chaves é crucial, pois será realizada a vistoria junto com os adquirentes e defeitos poderão ser constatados, como por exemplo, paredes tortas, portas que não fecham etc.

Recentemente, uma construtora foi condenada a indenizar um comprador por entregar a vaga de garagem menor que o estipulado.

“Em meu entendimento, na compra de imóvel pronto, a vistoria é, sem dúvida, a fase mais importante da transação, pois, geralmente, firma-se entre pessoas físicas e o adquirente poderá se deparar com dificuldades para desfazer o negócio, pleitear indenização ou exigir os devidos reparos”.

Mas, qual a denominação de vistoria?

Segundo a NBR 14653-1, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), é a “constatação local de fatos, mediante observações criteriosas em um bem e nos elementos e condições que o constituem ou o influenciam”, sendo que a NBR 13.752 aduz como a “constatação de um fato, mediante exame circunstanciado e descrição minuciosa dos elementos que a constituem“.

Sob a perspectiva da engenharia, conforme o Glossário de Terminologia Básica Aplicável à Engenharia de Avaliações, do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE): é a “constatação de um fato em imóvel, mediante exame circunstanciado e descrição minuciosa dos elementos que o constituem, objetivando sua avaliação ou parecer sobre o mesmo”.

Das denominações anteriores, extraímos quatro enfoques da vistoria: 1 – propõe a constatação técnica; 2 – Dá-se in-loco; 3 – É criteriosa; 4 – Analisa elementos ou condições que caracterizam e/ou influenciam um bem.

“Obviamente, no dia-a-dia, a vistoria para entrega de imóveis na planta ou na venda de imóvel pronto, não se dá por um engenheiro civil e sim, um vistoriador comum, que, normalmente, é um corretor avaliador de imóveis, com curso especializado e cadastrado no CNAI – Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, este contratado pela Construtora ou imobiliária”.

Somente a título de informação, o cadastro no CNAI – Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários é opcional desde 2007, conforme a Resolução nº 1.066, de 29 /11/2007, podendo, assim, o corretor de imóveis, pessoa física, regularmente inscrito em Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI), em todo o território nacional, emitir laudo/parecer técnico, sem necessidade de inscrição no CNAI.

É de fundamental relevância, o adquirente, contratar um profissional especializado, engenheiro civil, para acompanhar a vistoria e emitir um laudo técnico sobre o estado do imóvel, antes do recebimento das chaves, no caso de imóvel na planta e, previamente a assinatura do contrato de venda e compra, na hipótese de imóvel pronto.

Concluindo este assunto, o comprador deve analisar o contrato de venda e compra com atenção, pois, quando se adquire um imóvel pronto, o contrato traz uma cláusula específica, que consta o conhecimento e aceitação do estado do imóvel (“no estado em que se encontra”).

“No que diz respeito a locação de imóveis, duas vistorias destacam-se, a de entrada e saída”.

Neste tipo de contrato, a cláusula que estabelece, “no estado em que se encontra” também é regra, onde a vistoria de entrada é realizada após a assinatura do contrato de locação e a de saída, no momento da desocupação.

A vistoria inicial descreverá o estado do imóvel, definindo a responsabilidade do locador e do locatário ao longo da locação, bem como a obrigação do locatário quando devolver o imóvel.
Os arts. 22 e 23, da Lei do Inquilinato, definem os deveres dos atores locatícios.

Por exemplo, o art. 22, inciso I, estabelece que é dever do locador: “entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina”.

Por outro lado, o art. 23, inciso III, determina como obrigação do locatário: “restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal”

Observem a importância crucial da vistoria de entrada e saída, uma vez que as referidas vistorias estabelecerão as responsabilidades entre o locador e locatário, no que diz respeito a reparos e manutenção no decorrer da locação e ao seu término.

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Fonte: Hora Campinas

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Entretanto, embora haja divergência entre os Tribunais do país, o Superior Tribunal de Justiça, em julgado específico, acatou a tese de que o condomínio pode prever a proibição em suas normas condominiais, sendo este um requisito fundamental para limitar o direito de propriedade do condômino que explora sua unidade privativa para auferir ganho financeiro.

É que, sendo o condomínio de natureza estritamente residencial, a locação em tempo excessivamente reduzido da unidade e a rotatividade afetam negativamente o ambiente e a convivência no condomínio, justificando a imposição de restrições.

Contudo, é importante ter em mente que, diante da falta de pacificação do assunto pelos Tribunais, o condômino que usa sua unidade para este tipo de locação pode decidir discutir judicialmente a proibição prevista nas normas do condomínio, até as últimas instâncias, sendo certo que não seria impossível obter a anulação da referida norma, enquanto o processo não transitar em julgado.

Muitos condomínios procuram regrar o assunto pelo “meio termo”, ou seja, não proibindo, mas obrigado uma série de deveres ao proprietário locador, e então, prevendo normas razoáveis e proporcionais, minimiza consideravelmente qualquer risco de uma ação judicial para anulá-las.
Independentemente da vontade dos condôminos ao tratar deste assunto nas normas do condomínio, a assessoria jurídica especializada é necessária, tanto na redação das cláusulas, quanto na orientação do tratamento do assunto, em prol da segurança jurídica da coletividade.

O assunto é polêmico, e diante das incertezas dos Tribunais, recomenda uma assessoria jurídica especializada.

É certo que a preservação da ordem e da convivência harmoniosa no condomínio são preocupações legítimas que podem justificar tais proibições. No entanto, é fundamental tratar do assunto ouvindo ambas as partes, e definir o rumo do assunto em Assembleia Geral com as devidas cautelas e em conformidade com a legislação vigente.

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Fonte: Síndico Lab

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O inquilino precisa reformar o imóvel antes de desocupá-lo?

Importante lembrar que o inquilino deve devolver o imóvel no mesmo estado que o recebeu e que o prazo para eventuais reparos que se façam necessários está dentro do tempo para desocupação.

Ou seja, mesmo que o inquilino desocupe o imóvel, enquanto não realizar eventuais reparos para deixar o bem no estado que o recebeu, continuará sendo responsável pelo pagamento das despesas, como aluguéis, água, luz e demais taxas.

Como evitar embates entre locatário e locador sobre estado do imóvel

Para evitar discussões sobre o estado que o imóvel deve ser devolvido, é fundamental que se façam vistorias com inquilinos e proprietários presentes, tanto no momento da locação, quanto da devolução do imóvel e que fotos e relatórios sejam emitidos, diminuindo assim a possibilidade de discussão entre as partes.

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Fonte: Exame

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O Regimento Interno é um instrumento que regulamenta a convivência e normas de conduta entre condôminos. Nesse documento constará o tipo de animal permitido no local e sua circulação, regras de uso das áreas comuns, com horários para uso de salão de festas e piscinas, funcionamento da portaria, utilização dos elevadores; e ainda penalidades pelo uso inadequado desses espaços e equipamentos. 

Leis

Segundo a hierarquia das leis, a Constituição Federal é a lei máxima do país, seguida pelo Código Civil em vigor, da lei nº 4.591 de 1964 (que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias) e finalmente a Convenção do Condomínio e o Regimento Interno. 

Com efeito jurídico, a Convenção é um documento com regras gerais de uso, direitos e deveres, e registrada em cartório de imóveis. É na Convenção, seguindo o que determina a lei nº 4.591/64, que são definidos pontos como a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas; o destino das diferentes partes, o modo de usar as coisas e serviços comuns, o modo e o prazo de convocação das assembleias gerais dos condôminos; as atribuições do síndico, além das legais; entre outros aspectos. O Regimento Interno atua como um complemento à Convenção do condomínio, trazendo regulamentos específicos. 

A manutenção da ordem, boa convivência e preservação dos ambientes do condomínio estão diretamente ligadas à efetividade desses documentos. Juntos, eles regem os direitos e obrigações dos moradores, permitindo que todos estejam cientes dos seus espaços e de suas possibilidades. 

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Fonte: Redação Prednews

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Como funcionam as assembleias

As assembleias condominiais são reuniões realizadas periodicamente, geralmente mensal ou anualmente, onde os moradores têm a chance de discutir temas relevantes para a comunidade. São abordados assuntos como prestação de contas, aprovação de orçamento, eleição de síndico, aprovação de intervenções na estrutura condominial (obras, reparos, etc.), aprovação de taxas e alterações no regulamento interno. 

Organização e planejamento

1. Convocação: O primeiro passo é respeitar todas as regras estabelecidas no Código Civil e Convenção do condomínio que dizem respeito às assembleias e suas realizações.  Diante disso, é hora de expor o edital de convocação da assembleia em local de ampla circulação, além de enviar notificação particular para todos os condôminos e mencionar os assuntos a serem discutidos e deliberados na assembleia. Dessa forma, é fundamental convocar assembleia notificando todos os condôminos, sem exceção. Utilize diversos meios de comunicação, como murais, e-mails e mensagens, para garantir que todos estejam cientes.

2. Pauta clara e objetiva: Uma pauta bem definida é essencial para manter a ordem e otimizar o tempo. Inclua pontos importantes e evite abordar temas não relacionados, tornando as discussões mais eficientes.

3.Registro de atas: Designe alguém para registrar as atas das assembleias. Elas são documentos importantes que detalham as decisões tomadas, votos e debates, garantindo transparência e histórico para futuras referências.

Também é imprescindível:

• Aguardar a segunda convocação para iniciar a reunião; 
• Conduzir a assembleia conforme o previsto em edital de convocação; 
• Respeitar o quórum de votação específico para cada assunto, conforme o disposto no Código Civil; 

Vale lembrar que, diversos fatores podem impugnar uma assembleia, ou seja, anulá-la. Entre eles estão: Se apenas um condômino não for notificado, a assembleia pode perder a validade; Permitir a votação por condômino inadimplente; Permitir que representante sem procuração vote; Impedir que o morador não condômino(proprietário) seja eleito síndico; Alterações na Convenção do condomínio com menos de 2/3 dos votos dos condôminos; Aprovação de obras voluptuárias(que trazem embelezamento sem agregar utilidade ou necessidade) com menos de 2/3 dos votos dos condôminos; Síndico não convocar reunião solicitada por 1/4 dos condôminos. 

Atraindo mais moradores para participar

1. Comunicação efetiva: Utilize diferentes canais de comunicação para informar sobre a assembleia. Além de convocações formais, utilize murais, redes sociais e grupos de mensagens para manter todos informados.

2. Divulgação de resultados positivos: Compartilhe sucessos alcançados em assembleias anteriores, como melhorias no condomínio ou decisões que impactaram positivamente na qualidade de vida dos moradores.

3. Envolvimento da comunidade: Realize eventos sociais ou reuniões informais para criar um ambiente acolhedor. Quanto mais os moradores se sentirem parte ativa da comunidade, maior será o interesse em participar das assembleias.

4.Utilize tecnologia: Considere o uso de ferramentas online para votações e participação remota. Isso facilita a vida dos moradores e pode aumentar a participação.

Participar das assembleias condominiais é uma oportunidade de contribuir ativamente para a melhoria do local onde vivemos. Ao promover uma cultura de transparência, organização e comunicação aberta, os condomínios podem colher os benefícios de uma comunidade mais unida e bem gerida.

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Fonte: Redação Prednews

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Mas você sabia que é preciso consultar as regras do seu condomínio antes de fechar a varanda?

Alguns moradores podem esquecer desse detalhe e já começarem o processo de fechamento de sacada, tendo risco de ter problemas e prejuízos depois. Sendo assim, é importante que você consulte o síndico ou responsável pelo seu edifício.

Confira alguns pontos para entender mais sobre a relação entre condomínio e fechamento de sacada com vidro:

Lei dos Condomínios

Se você acha que pedir autorização do síndico para colocar vidro na sacada é uma bobeira, está bem enganado! A Lei nº4.591/64, ou seja, a Lei dos Condomínios, diz que as modificações na varanda de cada apartamento não podem prejudicar a valorização dos imóveis.

Em outras palavras, as reformas nas sacadas não devem causar uma má impressão na fachada do prédio. Por isso, os responsáveis pelo condomínio costumam determinar um padrão para as varandas, sendo necessário segui-lo.

Geralmente, as decisões e informações sobre a arquitetura dessas áreas são esclarecidas em assembleias. Cada prédio possui as suas normas, portanto destacamos que você verifique e tire as suas dúvidas com o responsável antes de fechar negócio com uma empresa de envidraçamento de sacadas em SP.

Segurança

Um dos principais motivos para a decisão de não permitir que os condôminos modifiquem as varandas com vidro, pé direito duplo, entre outras estruturas é a segurança.

Antes de tomar a decisão, os síndicos e profissionais de engenharia verificam se o prédio tem condições de suportar essas peças. Em edifícios mais velhos, provavelmente o recomendado é não instalar as cortinas de vidro.

Responsabilidade do morador

Se o seu condomínio permite o envidraçamento de varandas, você deve estar ciente de que a responsabilidade da estrutura é sua e não do prédio. Assim, todos os valores e problemas causados pela instalação estão sob responsabilidade do morador que optar por fazer essa mudança na área.

Para evitar transtornos, recomendamos que você procure uma boa empresa para fazer o serviço. Cobertura de vidro, guarda corpo de vidro, vidro para sacada e outros itens devem seguir as normas técnicas para garantir a segurança. Não esqueça de verificar se a organização cumpre todas as normas!

Outro ponto que não deve ser esquecido é sobre a ART. A instalação do vidro deve ser feita com uma Anotação de Responsabilidade Técnica, assinada por um engenheiro ou arquiteto.

Instale sacada de vidro respeitando as regras!

Sabemos que o fechamento de varanda traz muitos benefícios, mas é preciso seguir as regras para a instalação! Ressaltamos a necessidade de consultar o seu síndico para saber se é seguro e se não afetará a fachada do prédio.

Caso estiver tudo certo, pesquise uma empresa reconhecida no segmento para fazer o serviço. Fechar negócio apenas pelo envidraçamento de sacada preço pode gerar prejuízos no futuro, o mesmo vale para muro de vidro e outras estruturas!

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Fonte: Abc do Abc

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