Ser síndico de condomínio exige conhecimentos em administração e direito — e pode render processos judiciais e prejuízos em caso de falhas.
O que aconteceu
A gestão de condomínios movimenta bilhões de reais no Brasil e exige preparo técnico e jurídico. O país tem mais de 520 mil condomínios, que abrigam cerca de 80 milhões de pessoas, segundo o último levantamento da AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo).
Para entender os desafios e as responsabilidades do cargo, o UOL ouviu dois especialistas em direito condominial. Eles falam sobre a importância da boa gestão condominial, apontam erros comuns cometidos por síndicos e explicam os riscos civis e criminais que a função pode envolver.
Eles partem do princípio de que qualquer pessoa física ou jurídica pode ser eleita síndico. A legislação não exige que o síndico more no prédio nem tenha formação específica, salvo se a convenção condominial estabelecer essa obrigatoriedade. A função é considerada eletiva e deve ser aprovada em assembleia.
O Código Civil estabelece no artigo 1.348 os deveres do síndico. Entre as obrigações estão prestar contas, representar o condomínio, elaborar orçamento, cobrar contribuições e zelar pelas áreas comuns. A omissão em qualquer dessas tarefas pode gerar ações judiciais e, em casos graves, processos criminais.
A complexidade da função e a sobrecarga de responsabilidades ajudaram a impulsionar o crescimento do mercado de síndicos profissionais. Especialistas apontam que, em muitos casos, a gestão exige conhecimentos que vão além do senso comum dos condôminos.
A gestão de condomínios se tornou mais complexa e exigente nos últimos anos. De acordo com o Censo SíndicoNet 2024, 63% dos moradores que migraram para a contratação de síndicos profissionais afirmaram que buscavam uma gestão mais profissional, e não apenas que faltavam candidatos para o cargo. O levantamento também mostra que o percentual de condomínios administrados por síndicos profissionais mais que dobrou em um ano: passou de 18% em 2022 para 40% em 2023.
A profissão de síndico profissional também está em expansão e ganhando novas características. Segundo o mesmo estudo, o perfil médio dos síndicos profissionais mudou: 47,4% têm entre 30 e 40 anos, e mais da metade possui formação superior ou pós-graduação. A demanda crescente reflete um mercado que busca gestores tecnicamente preparados para lidar com a complexidade jurídica, financeira e administrativa dos condomínios.
O papel do síndico profissional
Síndico morador e síndico profissional têm as mesmas responsabilidades legais. A diferença está no vínculo: o profissional atua mediante contrato e recebe honorários fixos, enquanto o morador pode ser isento da taxa condominial ou receber valor definido pela assembleia.
O síndico pode sugerir o valor de seus honorários, mas depende de aprovação dos condôminos. “O próprio síndico propõe o valor que entende justo; cabe à assembleia aceitar ou não”, explica Eduardo Rachid, advogado especializado em direito condominial.
A contratação de síndico profissional é indicada em condomínios maiores ou mais complexos. “A experiência técnica e a imparcialidade trazem mais segurança à administração”, afirma Kevin de Sousa, advogado, mestre em Direito e formado em contratos pela Universidade de Harvard.
A atuação do síndico profissional requer múltiplas habilidades. Segundo Rachid, a função exige domínio de administração, legislação condominial, engenharia predial e gestão emocional. “A falta de comunicação assertiva e de inteligência emocional compromete o mandato”, alerta.
A remuneração varia conforme o porte e a estrutura do condomínio. Segundo a AABIC, os honorários podem ficar entre R$ 2.000 e R$ 7.000 mensais, dependendo da complexidade da gestão.
Riscos e erros mais comuns
Erros de comunicação, despreparo técnico e desconhecimento das regras internas do condomínio são as falhas mais recorrentes. Sousa aponta que muitos síndicos iniciantes desconhecem a convenção condominial, elaboram orçamentos sem planejamento adequado e centralizam decisões, o que fragiliza a administração. Rachid destaca que a ausência de comunicação assertiva e a falta de publicidade dos atos administrativos geram desconfiança e conflitos internos.
Síndicos podem ser processados civil e criminalmente em caso de má conduta, alertam Rachid e Kevin. Omissões na prestação de contas, falhas na conservação do edifício e uso irregular de recursos podem gerar ações judiciais e até denúncias criminais, com base no artigo 1.348 do Código Civil.
Contar com assessoria jurídica e contábil é essencial para evitar riscos. “Orientação técnica adequada reduz o risco de processos e melhora a transparência administrativa”, reforça Sousa.
A falta de publicidade nos atos administrativos também compromete a gestão. Rachid ressalta que a não divulgação de decisões e movimentações financeiras gera desconfiança entre os condôminos e pode levar a conflitos e processos.
Outras funções no condomínio
Além dos cuidados com a gestão, é importante entender que o síndico e o zelador exercem funções muito distintas. Embora atuem no mesmo ambiente, suas atribuições são completamente diferentes, como explicam os especialistas.
O síndico é eleito em assembleia e responde legalmente pela administração do condomínio. Já o zelador, contratado pela CLT, atua na execução de tarefas operacionais sob a orientação do síndico, sem autonomia administrativa.
Servidores públicos podem enfrentar restrições para exercer a função de síndico. Embora o Código Civil permita a eleição de qualquer pessoa, normas internas de órgãos como o Ministério Público e o Poder Judiciário proíbem o acúmulo de funções administrativas privadas, para evitar conflitos de interesse.
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Fonte: UOL
