Uma análise da tensão entre o critério de rateio por fração ideal e o sistema de voto por unidade autônoma, com enfoque em unidades de maior dimensão como coberturas e duplexes.
Em condomínios edilícios, é comum que unidades de maior dimensão, como coberturas, duplexes e penthouses, paguem cotas condominiais significativamente superiores às das unidades-padrão. O rateio das despesas comuns segue a fração ideal de cada unidade, e essas unidades maiores detêm participação proporcionalmente maior no terreno e nas partes comuns. Até aí, a lógica parece coerente com o sistema adotado pelo Código Civil.
O problema surge quando, ao lado desse critério financeiro, a convenção condominial estabelece para as assembleias um critério completamente diferente: um voto por unidade, independentemente da fração ideal. O resultado prático é que a cobertura, que pode pagar três ou quatro vezes o valor da cota de um apartamento-padrão, tem exatamente o mesmo peso político nas deliberações assembleares. Essa equiparação é juridicamente legítima? E, sendo ilegítima, o que pode ser feito para corrigi-la?
Quem mais arca com as despesas é justamente quem menos poder político tem para influenciar as decisões que as geram.
Fundamentação teórica
A primeira questão a ser enfrentada é a compreensão de que o Código Civil trata rateio e voto como matérias paralelas, mas estruturalmente vinculadas ao mesmo elemento: a fração ideal. O art. 1.336, inciso I, estabelece que o condômino é obrigado a contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais. O art. 1.352, parágrafo único, por sua vez, dispõe que os votos serão proporcionais às frações ideais pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção.
É precisamente nessa ressalva “salvo disposição diversa da convenção” que reside o ponto central da controvérsia. Quando a convenção adota um critério de voto diferente do legal, como o de um voto por unidade autônoma independentemente da fração ideal, ela está exercendo faculdade expressamente conferida pelo legislador.
O resultado, porém, pode ser uma dissociação de difícil justificativa: o condômino que contribui financeiramente com o triplo do que seu vizinho passa a ter exatamente o mesmo peso político nas deliberações que decidem como esses recursos serão aplicados.
| COBERTURA 3–5× a cota de uma unidade-padrão | VOTO NA ASSEMBLEIA = 1 idêntico ao de qualquer unidade | BASE LEGAL SUPLETIVA Art. 1.352 parágrafo único, CC |
Esse é o cenário das coberturas e duplexes. Essas unidades possuem área privativa, coeficiente de proporcionalidade e fração ideal substancialmente superiores às das unidades-padrão do mesmo empreendimento. O rateio das despesas reflete essa diferença: a cota mensal é proporcionalmente maior. O voto, porém, quando a convenção adota o critério de uma unidade igual a um voto, é idêntico ao de qualquer outra unidade do edifício, seja ela estúdio, apartamento ou cobertura.
Tensão interna da Convenção
O problema se aprofunda quando a própria convenção apresenta, simultaneamente, os dois critérios em disposições distintas. É comum encontrar instrumentos que, em determinado artigo, fixam o rateio de despesas na proporção das frações ideais, reproduzindo o comando do art. 1.336, I, do Código Civil, e, em outro artigo, estabelecem que cada condômino terá tantos votos quantas forem as suas unidades autônomas, independentemente da fração que cada uma representa.
Essa coexistência gera uma contradição interna que precisa ser resolvida por interpretação sistemática. O titular da cobertura contribui financeiramente como se detivesse participação maior no condomínio, porque de fato a detém, expressa na fração ideal, mas é tratado politicamente como se sua participação fosse equivalente à de qualquer outro condômino. Há, portanto, uma ruptura entre o quanto suporta economicamente e o quanto pesa nas decisões que determinam exatamente como esse recurso coletivo será aplicado.
O exemplo é ilustrativo: em uma assembleia sobre aprovação de taxa extraordinária ou realização de obra de manutenção, o proprietário da cobertura arcará com a maior parcela da despesa, mas terá o mesmo voto que o proprietário da menor unidade do edifício na deliberação que a aprovou. Se os titulares de unidades menores forem numericamente maioria, podem aprovar despesas cujo maior peso financeiro recairá sobre quem menos poder político detém para se opor.
O que diz a jurisprudência
A questão específica da dissociação entre cota por fração ideal e voto por unidade ainda não conta com pacificação uniforme nos tribunais superiores. O que existe é um conjunto de precedentes que, combinados, apontam para a necessidade de coerência interna nos critérios adotados pela convenção e de observância da regra supletiva legal na ausência de disposição convencional expressa.
O Superior Tribunal de Justiça já assentou que, quando a convenção é omissa sobre o critério de voto, prevalece a regra supletiva do art. 1.352, parágrafo único, do Código Civil, ou seja, a proporcionalidade à fração ideal. Isso significa que a dissociação somente será juridicamente válida se expressamente prevista na convenção e, mesmo quando prevista, pode ser questionada sob o ângulo da razoabilidade e da coerência sistêmica do próprio instrumento convencional.
Tribunais estaduais têm reconhecido que deliberações assembleares tomadas com critério de apuração de votos em desconformidade com a convenção ou com a lei são anuláveis, reforçando que a regularidade do quórum não é mera formalidade procedimental, mas pressuposto de validade das decisões que vinculam toda a coletividade condominial.
Quem pode questionar a dissociação
A legitimidade para impugnar o critério de votação ou as deliberações afetadas por ele não se restringe a uma única figura dentro do condomínio. Em linhas gerais, identificam-se os seguintes caminhos:
O condômino individualmente prejudicado, sobretudo o titular de unidades com maior fração ideal, como coberturas e duplexes, que arcar financeiramente com contribuição proporcionalmente superior sem obter equivalência política, pode ajuizar ação declaratória para que o Judiciário reconheça o critério correto de apuração dos votos e determine sua observância em assembleias futuras. Pode, ainda, cumular o pedido com a anulação de deliberações específicas cujo resultado teria sido diferente com a contagem correta.
O condomínio, representado pelo síndico, tem legitimidade para suscitar a questão quando verificar que o critério adotado historicamente contrária à convenção ou a lei, buscando a regularização do processo deliberativo antes que novas assembleias se realizem sob critério viciado, evitando a produção de uma cadeia de deliberações anuláveis.
A assembleia geral, por fim, pode resolver a questão pela via mais direta: alterando a convenção para harmonizar os dois critérios, seja adotando o voto proporcional à fração ideal para todas as finalidades, seja mantendo o voto por unidade e revisando o critério de rateio para que também seja igualitário por unidade. Qualquer das soluções exige o quórum qualificado de dois terços previsto no art. 1.351 do Código Civil.
Qual o fundamento para impugnação
O entendimento que vem sendo consolidado pelos tribunais brasileiros parte da premissa de que a convenção condominial, enquanto instrumento normativo que rege a vida coletiva do condomínio, deve ser internamente coerente. Quando o mesmo instrumento adota critérios distintos para rateio e votação sem que exista justificativa racional para o tratamento assimétrico, cria-se uma contradição que o intérprete deve resolver privilegiando a leitura que confere maior equilíbrio e coerência ao conjunto.
Do ponto de vista da fundamentação jurídica propriamente dita, podem ser identificados dois pilares:
a) Regra supletiva legal e omissão convencional. O art. 1.352, parágrafo único, do Código Civil é claro: na ausência de disposição convencional expressa sobre o critério de voto, este será proporcional às frações ideais. A aplicação do critério de voto por unidade, portanto, somente tem validade quando a convenção o prevê de forma inequívoca. Quando a convenção é omissa ou quando o texto do instrumento é ambíguo, a regra legal supletiva prevalece, e qualquer prática assemblear que a contrarie é passível de impugnação.
b) Incoerência interna da convenção. Quando o mesmo instrumento adota fração ideal para rateio e unidade para voto, o intérprete se vê diante de uma contradição que pode ser resolvida pelo princípio da interpretação sistemática. Se a convenção reconhece a diferença patrimonial entre as unidades para fins financeiros, essa mesma diferença deve, por coerência, refletir-se no peso político de cada condômino. Admitir o contrário é chegar ao resultado de que quem mais arca com as despesas é justamente quem menos poder tem para influenciar as decisões que as geram.
Combinados, esses fundamentos sustentam a conclusão de que a dissociação entre critério financeiro e critério político pode ser questionada judicialmente, com pedido de declaração do critério correto para assembleias futuras e de anulação das deliberações já tomadas sob contagem viciada.
Perguntas Frequentes
A convenção diz “um voto por unidade”. Isso não encerra a discussão?
Não necessariamente. Se a mesma convenção adota fração ideal para o rateio de despesas, há uma contradição interna que abre espaço para questionamento. A interpretação sistemática do instrumento pode levar à conclusão de que o critério de voto por unidade não foi concebido para coexistir com rateio por fração ideal, especialmente quando essa combinação gera desequilíbrio relevante entre os condôminos.
A cobertura não é apenas uma unidade autônoma como qualquer outra?
É uma unidade autônoma, mas com fração ideal distinta e significativamente superior. O Código Civil vincula tanto a contribuição financeira quanto o direito de voto à fração ideal, e somente admite o afastamento dessa proporcionalidade no que concerne ao voto se a convenção expressamente o determinar. A existência de fração ideal diferenciada é, precisamente, o que justifica tanto a cota maior quanto o questionamento sobre o peso igual do voto.
Uma deliberação já aprovada pode ser anulada por vício no critério de votos?
Sim, se o resultado tivesse sido diferente com a contagem correta. A anulação de deliberações assembleares é admitida quando há vício que afete a formação da vontade coletiva, e o cômputo equivocado dos votos é exatamente esse tipo de vício. O prazo para agir deve ser verificado, pois há orientação jurisprudencial que aplica o prazo decadencial de quatro anos previsto no art. 178, inciso II, do Código Civil.
A solução ideal seria igualar rateio e voto pelo mesmo critério?
Sim. A coerência interna da convenção exige que ambos os critérios sigam a mesma lógica: ou fração ideal para tudo, ou unidade autônoma para tudo. A coexistência de critérios diferentes, um para pagar, outro para votar, cria inevitavelmente um desequilíbrio que prejudica os condôminos com maior participação patrimonial e pode comprometer a legitimidade das assembleias.
É possível alterar a convenção para corrigir essa inconsistência?
Sim. A alteração da convenção para harmonizar os critérios depende da aprovação de dois terços dos condôminos em assembleia especialmente convocada para esse fim, nos termos do art. 1.351 do Código Civil. É o caminho extrajudicial mais eficiente e definitivo para resolver a questão sem necessidade de recurso ao Judiciário.
A convenção é omissa sobre o critério de voto. Qual regra se aplica?
Aplica-se diretamente o art. 1.352, parágrafo único, do Código Civil: proporcionalidade à fração ideal. Nesse caso, qualquer prática assemblear que adote critério diferente estará contrariando a norma legal supletiva, e as deliberações tomadas sob esse critério serão passíveis de anulação, independentemente de qualquer disposição da convenção.
Conclusão
A orientação que vem sendo consolidada pelos tribunais brasileiros é que a convenção condominial deve ser internamente coerente: não pode adotar a fração ideal como medida de responsabilidade financeira e, ao mesmo tempo, ignorá-la completamente na esfera política das deliberações assembleares. O condômino que arca proporcionalmente com mais deve, em princípio, ter peso proporcional nas decisões que determinam como esses recursos serão aplicados.
A dissociação entre os dois critérios, quando presente, pode ser questionada judicialmente, com base tanto na incoerência interna da convenção quanto na regra supletiva do Código Civil, que determina a proporcionalidade à fração ideal sempre que a convenção não disponha de forma expressa e coerente em sentido contrário.
Para síndicos e administradoras, a recomendação prática é revisar as convenções com atenção à consistência entre os artigos que tratam de rateio e de votação, de modo a avaliar a viabilidade de harmonização por via assemblear antes que o desequilíbrio se acumule e gere contencioso judicial.
Referências
BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Código Civil. Brasília, DF: Presidência da República, 2002. Arts. 1.336, I; 1.351; 1.352, parágrafo único.
SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. REsp 1.447.223/RS. Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino. Terceira Turma. Julgamento em 16 dez. 2014. Diário de Justiça Eletrônico, 05 fev. 2015.
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL. Agravo de Instrumento 0719137-52.2023.8.07.0000. Rel. Des. Teófilo Caetano. 1ª Turma Cível. Julgamento em 30 ago. 2023. DJe 25 set. 2023.
PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil. Vol. IV. 21ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2014.
Fonte:
AdvSindCon – Advocacia para Síndicos e Condomínios
Autora:
Dra. Vanessa Carvalho
Advogada com atuação em consultoria e contencioso condominial
Diretora Jurídica do Escritório Hollanda Rocha Advogados
