Os direitos do condomínio e dos adquirentes diante dos defeitos da obra

1. Introdução

A aquisição de um imóvel na planta representa, para a maioria das famílias, o investimento mais relevante de toda uma vida. A expectativa de receber uma unidade nova e perfeita, contudo, nem sempre se confirma. Infiltrações nas paredes, fissuras na estrutura, descolamento de revestimento de fachada, vazamentos em garagens e falhas de impermeabilização aparecem, com frequência, semanas, meses ou até anos após a entrega das chaves.

Quando isso acontece, surge a pergunta que assombra síndicos e proprietários: ainda dá tempo de cobrar a construtora? A resposta, felizmente, costuma ser positiva, mas depende da correta compreensão de conceitos técnicos que separam o sucesso do fracasso da pretensão. Este artigo organiza, de forma direta, o regime jurídico aplicável aos vícios construtivos, com especial atenção aos imóveis vendidos na planta e às responsabilidades dentro do condomínio edilício.

2. O que são vícios construtivos

Vício construtivo é o defeito que compromete a adequação, a funcionalidade, a estética, a solidez ou a segurança da edificação, decorrente de falha de projeto, de materiais ou de execução. Para fins jurídicos, esses defeitos comportam classificações que definem prazos e remédios distintos.

• Vícios aparentes: de fácil constatação no recebimento do imóvel, como acabamento irregular, ausência de itens prometidos ou metragem divergente.
• Vícios ocultos: não perceptíveis no ato da entrega, que se manifestam com o uso ao longo do tempo, a exemplo de infiltrações, recalques e patologias estruturais.
• Vício do produto ou do serviço x fato do produto: o vício atinge a funcionalidade e o valor do bem; o fato (acidente de consumo) ocorre quando o defeito causa dano à saúde ou à integridade das pessoas, como o desprendimento de revestimento de fachada que fere um morador.

Essa distinção não é teórica. Ela determina qual prazo se aplica e qual a providência cabível, conforme se verá adiante.

3. A compra na planta é relação de consumo

O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que a aquisição de imóvel na planta ou em construção, feita junto a incorporadora ou construtora, configura relação de consumo, atraindo a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. Isso traz consequências decisivas para o adquirente.

• Responsabilidade objetiva: o fornecedor responde pelos vícios independentemente de culpa, bastando a comprovação do defeito e do nexo causal.
• Solidariedade: construtora e incorporadora respondem solidariamente pelos danos decorrentes da inexecução ou da má execução da obra, podendo ambas ser acionadas.
• Nulidade de cláusulas limitativas: são nulas as cláusulas contratuais que pretendam afastar ou reduzir a garantia legal (art. 25, parágrafo 1º, do CDC).

Vale registrar que o próprio condomínio, ao demandar a construtora em defesa do interesse comum dos moradores, é reconhecido pela jurisprudência como consumidor por equiparação, atuando na tutela de direitos individuais homogêneos dos condôminos.

4. Os prazos: o ponto mais sensível

A maior causa de perda de direitos em matéria de vícios construtivos é a confusão entre institutos temporais diferentes. É indispensável separar o prazo de garantia, o prazo decadencial e o prazo prescricional.

Garantia legal de cinco anos (art. 618 do Código Civil). Nas construções de grande porte, o construtor responde, durante cinco anos, pela solidez e segurança da obra. Atenção: este é prazo de garantia, e não de prescrição. Significa que o vício precisa se manifestar dentro desse período para acionar a presunção de responsabilidade do construtor. Constatado o defeito nesse intervalo, a ação pode ser ajuizada posteriormente, dentro do prazo prescricional.

Prazo decadencial de noventa dias (art. 26 do CDC). Aplica-se às chamadas ações edilícias, isto é, aos pedidos de reexecução do serviço, abatimento do preço ou desfazimento do negócio. Nos vícios ocultos, o prazo de noventa dias só começa a correr a partir do momento em que o defeito fica evidenciado, e não da entrega das chaves.

Prazo prescricional de dez anos (art. 205 do Código Civil). Quando a pretensão é indenizatória, ou seja, de ser ressarcido pelos prejuízos causados pelos vícios, o STJ firmou que se aplica o prazo geral de dez anos, contado da ciência inequívoca do defeito. Trata-se de ação de natureza condenatória, que não se submete ao prazo decadencial de noventa dias. Esse prazo decenal substituiu, na vigência do Código Civil de 2002, o prazo de vinte anos previsto na Súmula 194 do STJ, editada sob o regime do Código de 1916.

Prazo prescricional de cinco anos (art. 27 do CDC). Reservado às hipóteses de fato do produto ou do serviço, isto é, quando o defeito gera acidente de consumo com dano à saúde ou à segurança, contado do conhecimento do dano e de sua autoria.

Resumo prático. Garantia de cinco anos para que o vício apareça; noventa dias para exigir conserto, abatimento ou rescisão a partir da descoberta; e dez anos para pleitear indenização pelos prejuízos, contados da ciência inequívoca. A providência tempestiva é, portanto, essencial.

5. Quem pode cobrar a construtora

A definição de quem tem legitimidade para demandar é tão relevante quanto o cumprimento dos prazos, sob pena de extinção do processo sem resolução de mérito.

• Áreas comuns: a legitimidade é do condomínio, representado pelo síndico, conforme o art. 1.348, II, do Código Civil e o art. 22, parágrafo 1º, alínea “a”, da Lei 4.591/1964. O condômino isolado, em regra, não pode demandar individualmente por defeitos nas áreas comuns, como fachadas, garagens, casa de máquinas e impermeabilização coletiva.
• Unidades autônomas: o STJ admite que o condomínio, na pessoa do síndico, também pode pleitear a reparação de vícios construtivos no interior das unidades, na qualidade de defensor de direitos individuais homogêneos dos moradores, sem prejuízo de cada proprietário acionar a construtora quanto à sua própria unidade.
• Autorização em assembleia: para conferir segurança à demanda coletiva, recomenda-se a deliberação em assembleia geral, com a respectiva ata, autorizando o síndico a ajuizar a ação e a contratar laudo técnico e assistência jurídica.

6. Orientações práticas para síndicos e proprietários

A boa preservação de direitos começa antes da disputa judicial. Algumas medidas reduzem riscos e fortalecem a futura ação:

• Documentar imediatamente o vício, com registro fotográfico datado, e comunicar a construtora por escrito, guardando os protocolos de atendimento, ouvidoria e SAC.
• Contratar laudo técnico elaborado por engenheiro ou arquiteto, acompanhado da respectiva ART ou RRT, indicando a origem do defeito, a extensão dos danos e a urgência do reparo.
• Invocar a NBR 15.575, que fixa critérios mínimos de desempenho e vida útil de projeto. O descumprimento desses níveis configura inadequação do serviço, ainda que o contrato seja omisso.
• Reunir e organizar a documentação essencial: contrato, memorial descritivo, manual do proprietário, termo de recebimento das áreas comuns, atas de assembleia e notas fiscais de reparos.
• Monitorar os prazos. A inércia diante de um vício conhecido pode acarretar a perda do direito, especialmente quanto aos pedidos de reexecução e abatimento, sujeitos ao prazo de noventa dias.
• Avaliar o pedido de tutela de urgência quando o defeito comprometer a segurança ou a habitabilidade, de modo a obrigar a construtora ao reparo imediato.

7. Conclusão

Os vícios construtivos em imóveis adquiridos na planta encontram, no ordenamento brasileiro, um regime de proteção robusto, construído pela jurisprudência do STJ e amparado no Código de Defesa do Consumidor e no Código Civil. A construtora e a incorporadora respondem objetiva e solidariamente; o condomínio dispõe de legitimidade ampla para defender as áreas comuns e os interesses dos moradores; e o adquirente conta com prazo de até dez anos para buscar a reparação dos prejuízos.

O sucesso, contudo, depende de duas posturas: a constatação técnica adequada do vício e a ação tempestiva. Síndicos e proprietários que documentam, notificam e buscam orientação jurídica em tempo hábil convertem um problema de engenharia em um direito plenamente exigível. Diante de defeitos na obra, a atuação preventiva e organizada é o melhor caminho para preservar o patrimônio e a segurança da coletividade condominial.

Fonte:
AdvSindCon – Advocacia para Síndicos e Condomínios

Autor:
Dr. Lorraynon Rocha
Advogado especialista em recuperação de crédito condominial
Lorraynon Rocha Sociedade Individual de Advocacia