Comprar salas comerciais no mesmo andar autoriza o proprietário a fechar o corredor e incorporá-lo ao seu imóvel?
A pergunta parece simples, mas situações semelhantes têm gerado alguns dos conflitos mais delicados no ambiente condominial. Em muitos casos, a discussão não começa quando a parede é construída. Ela começa anos depois, quando a obra já foi incorporada à rotina do edifício, passou por diferentes gestões e ninguém sabe exatamente quem deveria ter impedido a irregularidade.
No mercado imobiliário voltado para o alto padrão, é comum que investidores e empresários adquiram salas consecutivas para ampliar suas operações. A expansão do espaço é legítima e, muitas vezes, necessária para o crescimento do negócio. O problema surge quando essa expansão ultrapassa os limites da unidade privativa e alcança áreas que pertencem a todos os condôminos.
Casos em que o proprietário fecha o final de um corredor de circulação, incorpora a área ao seu imóvel e altera a configuração original do pavimento sem autorização prévia não são tão raros quanto parecem. E, curiosamente, o maior problema nem sempre é a obra irregular. Muitas vezes, é a falta de reação da administração condominial.
Em minha atuação na área imobiliária, tenho observado que os conflitos mais difíceis de solucionar não decorrem apenas da intervenção realizada pelo condômino. Eles surgem quando a irregularidade permanece sem resposta durante anos. A cada nova gestão que deixa de agir, aumenta a percepção equivocada de que a situação foi aceita pela coletividade.
É justamente nesse ponto que reside um dos maiores equívocos da vida condominial: acreditar que o tempo tem o poder de transformar uma ocupação irregular em situação legítima.
O Corredor Não Tem Dono
O corredor que interliga as unidades de um pavimento não pertence ao proprietário da sala mais próxima, nem àquele que ocupa todo o andar. Trata-se de área comum, destinada à circulação e ao uso coletivo dos condôminos, nos termos do artigo 1.331 do Código Civil.
Por essa razão, a utilização exclusiva desse espaço depende do cumprimento de exigências legais rigorosas. A alteração da destinação de uma área comum ou sua incorporação ao patrimônio de um único proprietário exige deliberação condominial em conformidade com a legislação aplicável, além das formalidades registrais eventualmente necessárias.
Quando alguém simplesmente fecha um corredor e o incorpora à sua unidade, não está apenas realizando uma reforma. Está interferindo em um espaço que integra o patrimônio comum do condomínio.
É comum que o responsável pela obra tente justificar a situação com argumentos práticos: a área era pouco utilizada, ninguém se opôs, o corredor não levava a lugar algum ou a modificação trouxe melhorias para o ambiente. Nenhuma dessas circunstâncias altera a natureza jurídica da área ocupada.
A ausência de contestação imediata não transforma uma intervenção irregular em situação regular.
Uma Parede Derrubada Pode Custar Muito Mais do que uma Reforma
Além da discussão patrimonial, existe uma preocupação igualmente relevante: a segurança da edificação.
Em edifícios comerciais, a remoção de paredes, a unificação de ambientes e a alteração da configuração original dos pavimentos podem impactar diretamente elementos estruturais, instalações elétricas, sistemas hidráulicos e rotas de evacuação em situações de emergência.
Por esse motivo, a legislação e as normas técnicas impõem controles específicos para reformas que possam afetar a segurança da edificação.
A ABNT NBR 16.280 estabelece procedimentos destinados a garantir que intervenções dessa natureza sejam previamente avaliadas por profissionais habilitados. O objetivo não é criar burocracia desnecessária, mas reduzir riscos que podem comprometer não apenas a unidade reformada, mas todo o edifício.
Quando reformas são realizadas sem planejamento técnico adequado, o prejuízo potencial deixa de ser individual e passa a atingir toda a coletividade condominial.
Quando o Síndico Não Age, Quem Pode Agir?
Esse é o ponto que costuma gerar maior insegurança entre os proprietários.
O síndico possui o dever legal de zelar pela conservação das áreas comuns e fiscalizar o cumprimento das normas condominiais. Diante de uma obra irregular, espera-se que a administração adote providências como notificações, aplicação de penalidades, embargo da intervenção e, quando necessário, medidas judiciais.
Mas o que acontece quando isso não ocorre?
Na prática, não são raras as situações em que uma gestão identifica a irregularidade, mas evita o enfrentamento do problema. Em seguida, uma nova administração assume e opta por manter a mesma postura para evitar conflitos internos.
O resultado é a perpetuação da irregularidade.
Contudo, a omissão da administração não elimina os direitos dos demais condôminos. O proprietário que se sentir prejudicado ou que identifique lesão ao patrimônio comum não está obrigado a aguardar indefinidamente uma providência do condomínio.
A legislação e a jurisprudência reconhecem a possibilidade de atuação direta do condômino para defender interesses relacionados às áreas comuns e à integridade da edificação.
Em outras palavras, quando a administração não cumpre o seu papel, a proteção do patrimônio coletivo não desaparece. Ela pode ser buscada por aqueles que possuem interesse legítimo na preservação do condomínio.
O Custo da Omissão
Muitas obras irregulares começam com uma parede. O problema é que raramente terminam nela.
Quando o condomínio deixa de agir, cria-se um ambiente de insegurança jurídica que afeta todos os proprietários. A tolerância com uma ocupação indevida pode incentivar novas intervenções irregulares, gerar conflitos entre condôminos, comprometer a valorização do empreendimento e aumentar significativamente os custos futuros de regularização.
Em alguns casos, a demora na adoção de providências torna a solução mais complexa, mais cara e mais desgastante para todos os envolvidos.
Por isso, a discussão não deve se limitar à legalidade da obra. É preciso refletir também sobre o papel da administração condominial e sobre a responsabilidade de preservar o patrimônio coletivo.
No ambiente corporativo de alto padrão, a valorização do patrimônio depende não apenas da qualidade da construção ou da localização do empreendimento, mas também da capacidade de seus gestores e proprietários de fazer cumprir as regras que garantem a convivência e a segurança de todos.
A experiência demonstra que obras irregulares raramente se consolidam por força de sua legalidade. Elas se consolidam, na maioria das vezes, pela ausência de reação de quem tinha o dever de agir. Por isso, o maior custo para um condomínio nem sempre está na obra executada, mas na omissão que permitiu sua permanência.
Fonte:
AdvSindCon – Advocacia para Síndicos e Condomínios
Autora:
Dr. Vanessa Carvalho
Advogada com atuação em consultoria e contencioso condominial
Diretora Jurídica do Escritório Hollanda Rocha Advogados
