Energia solar e modernização predial: o que o síndico precisa saber antes de aprovar a obra

Transição energética nas áreas comuns e os desafios distintos dos prédios antigos e novos
1. Introdução

A conta de energia das áreas comuns está entre as despesas que mais pesam no orçamento condominial, sobretudo em edifícios com elevadores, bombas de recalque, iluminação de garagem e portões automatizados. Por essa razão, a instalação de placas fotovoltaicas deixou de ser assunto restrito a empreendimentos de alto padrão e passou a integrar a pauta de assembleias em condomínios de todos os portes, impulsionada por estimativas de mercado que apontam redução de até 30% nos custos com eletricidade. Ocorre que a decisão envolve muito mais do que a comparação de orçamentos, porque o projeto ocupa área comum, interfere na cobertura do edifício, depende de aprovação da distribuidora e se submete a um regime tarifário que ainda está em transição.

Além disso, a viabilidade da obra muda bastante conforme a idade do edifício, já que os prédios antigos costumam carregar infiltrações e redes elétricas defasadas, enquanto os novos enfrentam outra ordem de problemas, ligada ao desempenho acústico e às garantias da construtora. Este artigo organiza esses pontos sob a ótica jurídica, com o propósito de oferecer ao síndico e aos condôminos um roteiro seguro para a tomada de decisão.

2. O que a energia solar efetivamente entrega ao condomínio

Convém esclarecer, de início, que o sistema fotovoltaico conectado à rede não reduz o consumo de energia do condomínio, mas sim o valor pago por ele. A energia produzida durante o dia é consumida pelas áreas comuns ou injetada na rede da distribuidora, gerando créditos que abatem o consumo dos meses seguintes, conforme o Sistema de Compensação de Energia Elétrica (SCEE) instituído pela Lei nº 14.300/2022. Dessa forma, o percentual de economia anunciado pelos fornecedores depende do tamanho do sistema, da área útil disponível na cobertura, da incidência solar da região e, principalmente, das regras de compensação vigentes na data do pedido de conexão, de modo que o índice de 30% deve ser tratado como referência de mercado e nunca como promessa, salvo se o fornecedor assumir essa obrigação por escrito no contrato.

Esse último ponto merece atenção especial em 2026. A Lei nº 14.300/2022 assegurou a manutenção das regras anteriores até 31 de dezembro de 2045 para os sistemas cuja solicitação de acesso foi protocolada até 7 de janeiro de 2023, enquanto os projetos posteriores passaram a arcar, de forma escalonada, com uma parcela da tarifa de uso da rede de distribuição, conhecida no setor como Fio B. Pelo cronograma do art. 27 da lei, essa parcela corresponde a 60% a partir de 2026, sobe para 75% em 2027 e para 90% em 2028, e a partir de 2029 passa a valer a regra definitiva do art. 17, cujos parâmetros dependem de regulamentação da ANEEL e ainda não estão definidos. Cabe registrar, ainda, que a Lei nº 15.269/2025 alterou dispositivos da Lei nº 14.300/2022, com efeitos a partir de 1º de janeiro de 2026, preservando os direitos adquiridos dos sistemas já enquadrados. Na prática, um projeto aprovado hoje tem retorno financeiro menor do que um projeto equivalente instalado antes de 2023, razão pela qual o estudo de viabilidade levado à assembleia precisa considerar o cenário tarifário atual e a incerteza quanto ao período posterior a 2028.

Por fim, a mesma lei permite que, em empreendimentos com múltiplas unidades consumidoras, como os condomínios edilícios, a energia gerada seja repartida entre as unidades em percentuais definidos pelos próprios consumidores. Embora o foco deste artigo seja a redução da despesa das áreas comuns, essa possibilidade amplia o debate, mas exige regras claras de rateio e aprovação específica, porque passa a interferir na conta individual de cada morador.

3. Quem decide e com qual quórum

O telhado integra as partes comuns do edifício por expressa disposição do art. 1.331, § 2º, do Código Civil, e o terraço de cobertura também é parte comum, salvo disposição contrária na escritura de constituição do condomínio, conforme o § 5º do mesmo artigo. Por isso, a instalação das placas não pode decorrer de decisão isolada do síndico, nem de iniciativa de um condômino que pretenda abastecer apenas a sua unidade utilizando a cobertura, sem prévia deliberação assemblear. Decisões recentes de tribunais estaduais sobre carregadores de veículos elétricos instalados com uso de estruturas comuns seguem essa mesma lógica, exigindo aprovação da assembleia e admitindo a remoção do equipamento instalado sem ela.

Quanto ao quórum, o Código Civil distingue as obras conforme sua natureza. As obras úteis dependem do voto da maioria dos condôminos (art. 1.341, II), calculada sobre a totalidade e não apenas sobre os presentes, as voluptuárias exigem dois terços (art. 1.341, I), e as obras em partes comuns realizadas em acréscimo às já existentes, para facilitar ou aumentar sua utilização, também dependem de dois terços dos votos (art. 1.342). Parte relevante da doutrina enquadra o sistema fotovoltaico voltado à redução de despesas como obra útil, o que atrairia o quórum de maioria; contudo, como a instalação modifica a cobertura e agrega equipamento novo à área comum, há quem sustente a aplicação do art. 1.342. Até onde se tem notícia, não há entendimento consolidado nos tribunais superiores sobre o enquadramento específico das placas solares, motivo pelo qual a orientação mais prudente é verificar se a convenção prevê quórum próprio e, persistindo a dúvida, buscar a aprovação por dois terços, afastando o risco de anulação posterior da deliberação.

O edital de convocação deve indicar expressamente a matéria, a forma de custeio, seja por rateio extraordinário, financiamento ou uso do fundo de reserva quando a convenção o permitir, e o modelo de contratação, porque a assembleia não pode deliberar validamente sobre ponto que não constou da pauta.

4. Modelos de contratação e cuidados contratuais

O condomínio pode adquirir o sistema com recursos próprios, financiá-lo, contratá-lo sob a forma de locação de equipamentos ou ainda aderir a modelos de geração compartilhada, em que a usina fica fora do edifício e os créditos são destinados à unidade consumidora das áreas comuns. Cada modelo produz impacto distinto sobre o caixa e sobre as gestões futuras, uma vez que contratos de longo prazo vinculam síndicos que ainda nem foram eleitos e, por essa razão, devem ser aprovados em assembleia com prazo, valor total e condições de rescisão previamente conhecidos pelos condôminos.

Seja qual for o modelo escolhido, o contrato deve definir o responsável técnico com Anotação de Responsabilidade Técnica, a quem cabe a homologação junto à distribuidora, a estimativa de geração e as consequências de seu descumprimento, as garantias dos módulos e do inversor, a responsabilidade por danos à impermeabilização e à estrutura, o seguro durante a obra e o plano de manutenção e limpeza. Além disso, o síndico deve comunicar a seguradora do condomínio sobre o novo equipamento, já que o seguro da edificação é obrigatório (art. 1.346 do Código Civil) e a omissão pode comprometer a cobertura em caso de sinistro, observando também as exigências do Corpo de Bombeiros do respectivo estado.

5. Prédios antigos: diagnosticar antes de instalar

Nos edifícios com algumas décadas de uso, a energia solar costuma esbarrar em limitações físicas antes mesmo de chegar à discussão tarifária. As queixas mais frequentes nesses prédios são infiltrações, decorrentes do desgaste da impermeabilização de lajes e coberturas, e instalações elétricas antigas, com quadros de distribuição obsoletos, ausência de dispositivo diferencial residual e circuitos adaptados ao longo dos anos para suportar equipamentos que não existiam quando o prédio foi projetado. Esses dois problemas se relacionam diretamente com o sistema fotovoltaico, porque a fixação das estruturas de suporte pode perfurar uma impermeabilização já fragilizada e agravar infiltrações nas unidades do último pavimento, enquanto a conexão do inversor exige quadro, aterramento e proteções compatíveis com a ABNT NBR 5410, que rege as instalações elétricas de baixa tensão.

Por essa razão, a sequência correta em prédios antigos começa pelo diagnóstico, e não pela compra das placas. A inspeção predial realizada com base na ABNT NBR 16747 permite identificar o estado da cobertura, da estrutura e das instalações, e o laudo resultante serve tanto para orientar as prioridades quanto para proteger o síndico, que tem o dever legal de diligenciar a conservação das partes comuns (art. 1.348, V, do Código Civil). Se o laudo apontar a necessidade de refazer a impermeabilização ou adequar a rede elétrica, essas intervenções tendem a ser enquadradas como obras necessárias, que o síndico pode realizar independentemente de autorização (art. 1.341, § 1º), lembrando que, quando urgentes e de valor excessivo, a assembleia deve ser convocada imediatamente para ciência (§ 2º), e, quando não urgentes e de valor excessivo, dependem de autorização prévia (§ 3º).

Assim, uma estratégia eficiente é levar à assembleia um projeto integrado, no qual a recuperação da cobertura e a adequação elétrica antecedem a instalação fotovoltaica, evitando que o condomínio pague duas vezes pela mesma área ao ter de remover as placas para refazer a laje alguns anos depois. Toda intervenção deve seguir a ABNT NBR 16280, que disciplina reformas em edificações e exige plano de reforma sob responsabilidade técnica, e, quando a adequação elétrica demandar, o condomínio deverá solicitar aumento de carga junto à distribuidora.

6. Prédios novos: acústica e garantias da construtora

Os edifícios entregues nos últimos anos normalmente já contam com infraestrutura elétrica dimensionada para as cargas atuais e, em muitos casos, com previsão para sistemas fotovoltaicos e recarga de veículos elétricos. O problema típico, nesses casos, é outro: a acústica. Paredes e lajes mais delgadas, adotadas para racionalizar custos e áreas, favorecem a transmissão de ruídos de impacto e de equipamentos, gerando conflitos entre vizinhos e reclamações relacionadas a elevadores, casas de máquinas e áreas de lazer, que nos empreendimentos novos são mais numerosas e mais utilizadas.

Do ponto de vista jurídico, a ABNT NBR 15575, conhecida como Norma de Desempenho, fixa requisitos mínimos de isolamento acústico para edificações habitacionais e se aplica aos projetos protocolados após sua entrada em vigor, em julho de 2013. Como o art. 39, VIII, do Código de Defesa do Consumidor veda a colocação no mercado de produto em desacordo com as normas técnicas da ABNT, o desempenho acústico inferior ao mínimo da norma pode caracterizar vício construtivo, cuja apuração depende de perícia. Nesse cenário, o síndico precisa estar atento aos prazos, uma vez que o art. 618 do Código Civil estabelece garantia de cinco anos pela solidez e segurança da obra, com prazo de cento e oitenta dias para a ação contados do aparecimento do vício, enquanto o art. 26 do CDC prevê prazos próprios para a reclamação de vícios, contados, nos vícios ocultos, a partir de sua constatação. Há, ainda, entendimento do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que a pretensão indenizatória por defeitos construtivos se submete a prazo prescricional distinto do prazo de garantia, mas a definição do prazo aplicável depende das particularidades de cada caso e deve ser examinada com cautela.

A legitimidade para reclamar vícios nas áreas comuns é do condomínio, representado pelo síndico (art. 1.348, II, do Código Civil), ao passo que os vícios internos às unidades podem ser reclamados pelos respectivos adquirentes. Enquanto a questão técnica não é resolvida, cabe ao condomínio administrar os conflitos com base na convenção e no regimento interno, lembrando que todo condômino tem o dever de não utilizar sua unidade de maneira prejudicial ao sossego dos demais (art. 1.336, IV). Por outro lado, a instalação de placas em prédio novo exige cuidado redobrado com a garantia da construtora, porque a perfuração da cobertura por terceiros pode ser invocada para afastar a responsabilidade por futuras infiltrações; recomenda-se, portanto, consultar o manual de uso, operação e manutenção entregue pela construtora e, sempre que possível, obter sua anuência técnica ou contratar empresa que adote solução de fixação compatível com a garantia da impermeabilização.

7. Quadro comparativo

8. Riscos para o síndico e para o condomínio

Os principais riscos concentram-se em quatro frentes. A primeira é a aprovação com quórum insuficiente ou fora da pauta, que expõe a deliberação a ação anulatória e pode obrigar o condomínio a desfazer a obra. A segunda é a contratação baseada em promessas de economia não documentadas, que deixa o condomínio sem instrumento de cobrança caso a geração fique abaixo do prometido. A terceira é a instalação sobre cobertura ou rede elétrica comprometida, capaz de gerar infiltrações, danos às unidades e até risco de incêndio, com potencial responsabilização do condomínio perante os moradores prejudicados. A quarta, comum aos prédios novos, é a perda da garantia da construtora ou o esgotamento dos prazos de reclamação enquanto a gestão se concentra em outras pautas. Em todas essas hipóteses, o síndico que deixou de observar os deveres do art. 1.348 do Código Civil pode ter sua prestação de contas questionada e responder pelos prejuízos a que der causa.

9. Conclusão

A transição energética nos condomínios é um movimento consistente e economicamente justificável, mas não admite improviso. O caminho seguro passa pelo diagnóstico técnico do edifício, pela elaboração de estudo de viabilidade que considere as regras de compensação vigentes em 2026, pela deliberação em assembleia com pauta específica e quórum adequado, pela contratação com garantias claras e pela homologação regular junto à distribuidora. Nos prédios antigos, a prioridade é recuperar a cobertura e adequar a rede elétrica antes de instalar as placas, ao passo que nos prédios novos a atenção recai sobre as garantias da construtora e sobre o desempenho acústico, que pode ensejar reclamação dentro dos prazos legais. Seguida essa ordem, o condomínio reduz despesas, valoriza o patrimônio e preserva a segurança jurídica de quem o administra.

Referências normativas

BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), arts. 618, 1.331, 1.336, 1.341, 1.342, 1.346 e 1.348.

BRASIL. Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor), arts. 26 e 39, VIII.

BRASIL. Lei nº 14.300, de 6 de janeiro de 2022 (Marco Legal da Microgeração e Minigeração Distribuída), arts. 17, 26 e 27.

BRASIL. Lei nº 15.269, de 24 de novembro de 2025.

ABNT. NBR 5410 (Instalações elétricas de baixa tensão); NBR 15575 (Edificações habitacionais: desempenho); NBR 16280 (Reforma em edificações); NBR 16747 (Inspeção predial).

Fonte:
AdvSindCon – Advocacia para Síndicos e Condomínios

Autora:
Dra. Vanessa Carvalho
Advogada com atuação em consultoria e contencioso condominial
Diretora Jurídica do Escritório Hollanda Rocha Advogados

OAB/PI 8.656