Introdução
Quem compra um apartamento costuma conferir a matrícula, o habite-se e as contas do condomínio, porém raramente pergunta se o prédio inteiro respeitou os limites ambientais do terreno. Essa pergunta, contudo, pode custar caro, porque a obrigação de reparar o dano ambiental acompanha o imóvel e alcança quem hoje é proprietário, ainda que não tenha participado da construção. Por essa razão, este artigo procura responder a duas dúvidas práticas de condôminos e síndicos: como uma construção irregular em área protegida afeta o patrimônio dos proprietários e em que hipóteses o síndico pode ser pessoalmente responsabilizado.
Como o problema surge
Edifícios em regiões litorâneas, ribeirinhas ou próximas a mangues e dunas frequentemente ocupam, no todo ou em parte, áreas que a lei protege, seja por erro de projeto, seja por avanço deliberado da obra além dos limites do lote. Muitas vezes a irregularidade passa anos sem ser questionada, até que o Ministério Público, o órgão ambiental ou a Secretaria do Patrimônio da União instaure procedimento e exija a reparação, quando o empreendimento já foi entregue e as unidades já pertencem a terceiros de boa-fé.
Nesses casos, a solução costuma passar por ação civil pública ou por Termo de Ajustamento de Conduta (TAC), com obrigações de demolir o que foi construído na área protegida, recuperar a vegetação, pagar indenização pelo dano e não voltar a ocupar o local, sob pena de multa diária. Um exemplo recente é o acordo firmado pelo Ministério Público Federal com um condomínio de João Pessoa, que assumiu a demolição parcial de um prédio erguido sobre restinga e terreno de marinha, além do pagamento de indenizações (G1 Paraíba).
Fundamentos jurídicos
A restinga fixadora de dunas integra o rol de Áreas de Preservação Permanente do art. 4º, VI, da Lei nº 12.651/2012 (Código Florestal), e o terreno de marinha pertence à União por força do art. 20, VII, da Constituição Federal e do Decreto-Lei nº 9.760/1946, de modo que a construção nessas faixas depende de autorizações que, em regra, não são concedidas para edificações residenciais.
No campo da responsabilidade, o art. 225, § 3º, da Constituição e o art. 14, § 1º, da Lei nº 6.938/1981 estabelecem que o dever de reparar o dano ambiental independe de culpa, bastando o dano e o nexo com a atividade ou a ocupação. Além disso, o Código Florestal atribui natureza real às obrigações ambientais e determina sua transmissão ao sucessor do imóvel (art. 2º, § 2º, e art. 7º, § 2º), entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça na Súmula 623, segundo a qual as obrigações ambientais têm natureza propter rem e podem ser cobradas do proprietário ou possuidor atual e/ou dos anteriores, à escolha do credor.
Por sua vez, o TAC celebrado com o Ministério Público tem eficácia de título executivo extrajudicial (art. 5º, § 6º, da Lei nº 7.347/1985) e, quando homologado em juízo, ganha força de título judicial, o que permite em ambos os casos sua execução direta em caso de inadimplemento. Quanto à representação, o condomínio edilício atua em juízo por meio do síndico (art. 75, XI, do CPC, e art. 1.348, II, do Código Civil), razão pela qual é ele quem negocia e assina o acordo, embora o ônus financeiro recaia sobre a coletividade de condôminos.
Impactos para os proprietários
O primeiro impacto é financeiro e alcança todos os condôminos, porque as indenizações ajustadas, os custos da demolição com empresa especializada, a retirada de entulho e eventuais multas são despesas do condomínio e, portanto, rateadas na proporção das frações ideais ou do critério previsto na convenção (art. 1.336, I, do Código Civil). Na prática, esses valores costumam ser cobrados por meio de taxa extra aprovada em assembleia, e o proprietário que a deixar de pagar responde como devedor de qualquer outra contribuição condominial.
O segundo impacto é patrimonial e depende do que exatamente será demolido. Se a estrutura irregular corresponde apenas a áreas comuns, como muros, garagens, piscinas ou áreas de lazer, todos perdem uma parcela do uso comum e o imóvel tende a se desvalorizar de forma geral. Se, ao contrário, a demolição atinge unidades autônomas ou parte delas, o prejuízo concentra-se nos titulares dessas unidades, que perdem área privativa sem que a convenção normalmente preveja compensação interna, cenário que exige alteração da especificação do condomínio e averbação no registro de imóveis.
O terceiro impacto diz respeito à circulação das unidades, uma vez que a existência de ação civil pública e de TAC pendente de cumprimento deve ser informada ao comprador, sob pena de discussão futura sobre vício oculto ou dever de informação, e pode dificultar financiamentos e avaliações bancárias.
Por fim, os proprietários não estão obrigados a suportar sozinhos o prejuízo causado por quem projetou e executou a obra irregular. O condomínio, e cada adquirente lesado, pode buscar ressarcimento em ação regressiva contra a incorporadora e a construtora, com base nos deveres do incorporador previstos na Lei nº 4.591/1964 e, quando houver relação de consumo, no Código de Defesa do Consumidor. O prazo prescricional dessa pretensão varia conforme o fundamento adotado e a data em que os adquirentes tiveram ciência do dano, razão pela qual a análise deve ser feita caso a caso e com urgência.
O síndico será responsabilizado?
Em regra, não. O síndico que assumiu a gestão de um prédio já construído de forma irregular não responde pessoalmente pelo dano ambiental originado na obra, porque a obrigação de reparar recai sobre o imóvel e seus titulares, isto é, sobre o condomínio, além de quem causou a degradação. Ele age como representante da coletividade, e os atos praticados dentro de suas atribuições legais e convencionais vinculam o condomínio, e não o seu patrimônio pessoal.
Essa proteção, contudo, não é absoluta, e a responsabilidade pessoal surge quando o síndico age com culpa ou dolo no exercício do cargo (arts. 186 e 927 do Código Civil, aplicando-se à relação com o condomínio, por analogia, as regras do mandato, em especial o art. 667). As hipóteses mais relevantes são as seguintes:
- Autorizar ou tolerar novas obras na área protegida, como ampliações, cercamentos ou aterros, após ter ciência da irregularidade, o que pode gerar responsabilidade civil direta e, ainda, enquadramento nos crimes dos arts. 48 e 64 da Lei nº 9.605/1998, que punem, respectivamente, impedir a regeneração natural da vegetação e promover construção em solo não edificável.
- Deixar de cumprir o TAC por inércia, como não contratar a empresa, não requerer o alvará ou não convocar a assembleia para aprovar o rateio, situação em que a multa diária prevista no acordo recai sobre o condomínio, mas os condôminos podem cobrar do síndico o prejuízo em ação própria. Além disso, o art. 68 da Lei nº 9.605/1998 tipifica a conduta de quem, tendo o dever legal ou contratual, deixa de cumprir obrigação de relevante interesse ambiental.
- Omitir-se quando podia evitar o dano, pois o art. 2º da Lei nº 9.605/1998 alcança o administrador que, sabendo da conduta criminosa de outrem, deixa de impedir a sua prática quando podia agir para evitá-la.
- Assinar o acordo sem respaldo da assembleia, sobretudo quando o TAC impõe demolição de partes do edifício e despesas extraordinárias, hipótese que não torna o acordo inválido perante o MPF, mas expõe o síndico a questionamentos internos, prestação de contas e até destituição (art. 1.349 do Código Civil).
Cabe registrar uma ressalva: a lei não exige expressamente autorização assemblear para que o síndico celebre TAC, e a resposta depende do que dispõem a convenção e o regimento de cada condomínio. Por isso, a recomendação prática é submeter a proposta à assembleia sempre que possível, o que divide a decisão com a coletividade e afasta alegações de excesso de mandato.
Riscos e estratégia
O maior risco para o condomínio é o descumprimento do acordo, porque, além da multa diária, a rescisão do TAC restabelece a sentença anterior, possivelmente mais gravosa. Há ainda o risco de conflito interno entre os condôminos cujas unidades serão atingidas e os demais, e o risco de perda do prazo para a ação regressiva contra quem construiu. Diante desse quadro, algumas medidas ajudam síndicos e condôminos a atravessar a situação com segurança:
- Convocar assembleia específica para apresentar o acordo, aprovar o orçamento da demolição e o rateio, e registrar em ata a deliberação e o cronograma.
- Organizar um controle de prazos com as datas da homologação, do pagamento das indenizações, da demolição e da limpeza, guardando comprovantes, ART, alvará e relatórios técnicos.
- Prestar contas de forma periódica, com comunicados formais aos condôminos sobre cada etapa cumprida.
- Avaliar a ação regressiva contra incorporadora e construtora, com levantamento do memorial de incorporação, do projeto aprovado e do habite-se.
- Atualizar a especificação do condomínio no registro de imóveis caso a demolição altere áreas comuns ou privativas.
- Vigiar a área liberada, impedindo novas ocupações e comunicando às autoridades qualquer tentativa de terceiros, conforme exige o acordo.
Para quem pretende comprar unidade em edifício litorâneo ou próximo a áreas protegidas, a lição é preventiva: além da matrícula, convém consultar a existência de ações civis públicas contra o condomínio e a situação do terreno perante a Secretaria do Patrimônio da União.
Conclusão
Casos como o de João Pessoa confirmam que a irregularidade ambiental de uma obra não fica no passado, pois acompanha o imóvel e recai sobre os proprietários atuais, que suportam o custo da reparação por meio do rateio condominial e podem, depois, buscar ressarcimento contra quem construiu. O síndico, por sua vez, não responde pessoalmente pelo dano que herdou, mas passa a ter papel decisivo a partir do acordo, porque sua omissão ou negligência no cumprimento do TAC, ou a tolerância a novas intervenções na área protegida, pode gerar responsabilidade civil e até penal. Assim, transparência com os condôminos, decisões tomadas em assembleia e controle rigoroso de prazos são a melhor proteção tanto para o patrimônio coletivo quanto para quem administra o condomínio.
Referência
- G1 Paraíba. MPF firma acordo para demolir parte de prédio construído irregularmente em área de restinga em João Pessoa. 11 fev. 2026. Disponível em: https://g1.globo.com/pb/paraiba/noticia/2026/02/11/mpf-firma-acordo-para-demolir-parte-de-predio-construido-irregularmente-em-area-de-restinga-em-joao-pessoa.ghtml.
Fonte:
AdvSindCon – Advocacia para Síndicos e Condomínios
Autora:
Dra. Vanessa Carvalho
Advogada com atuação em consultoria e contencioso condominial
Diretora Jurídica do Escritório Hollanda Rocha Advogados
OAB/PI 8.656
