A responsabilidade do adquirente pelos débitos condominiais do antigo proprietário à luz do art. 1.345 do Código Civil e da jurisprudência atual do STJ

1. O problema

É uma das dúvidas mais frequentes de quem ingressa no mercado imobiliário: descobre-se, às vezes só depois da escritura, que sobre o apartamento recém-adquirido pesam meses — ou anos — de taxas condominiais não pagas. O comprador, que sequer morava no prédio quando os débitos venceram, recebe a cobrança e se pergunta, com razão: a conta é minha?

A resposta exige distinguir dois planos que costumam ser confundidos. Um é a relação entre o condomínio e o imóvel; o outro é a relação entre o comprador e o vendedor. Como se verá, o condomínio pode cobrar do atual proprietário, mas isso não significa que o comprador fique sem saída contra quem efetivamente deu causa à dívida.

2. A regra geral: a dívida segue o imóvel (obrigação propter rem)

O ponto de partida é o art. 1.345 do Código Civil, de redação direta: “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.” A norma consagra o que a doutrina e o STJ chamam de obrigação propter rem (ou ambulatória): a obrigação nasce da titularidade de um direito real e adere à coisa, acompanhando-a independentemente de quem seja o proprietário em cada momento.[1]

Em termos simples: a dívida condominial não se prende à pessoa que a contraiu, mas ao próprio imóvel. Ela “persegue” a unidade. Quando a propriedade muda de mãos, o passivo vai junto — daí a expressão obrigação ambulatória. O fundamento é a proteção do interesse coletivo: as cotas custeiam despesas indispensáveis e inadiáveis (água, energia das áreas comuns, segurança, conservação), e a inadimplência de um condômino não pode comprometer toda a coletividade.

Por isso o comprador é parte legítima para figurar no polo passivo da ação de cobrança (ou da execução de título extrajudicial fundada na convenção de condomínio, nos termos do art. 784, X, do CPC), ainda que o vencimento das cotas seja anterior à sua aquisição. O entendimento é pacífico e foi reafirmado recentemente pelo STJ.

3. O que se transfere e o que não se transfere

A natureza propter rem alcança tudo aquilo que integra o débito condominial em si:

• as cotas condominiais ordinárias e extraordinárias vencidas;
• as multas moratórias e convencionais;
• os juros de mora e a correção monetária incidentes sobre essas verbas.

Há, contudo, um limite importante reconhecido pelo STJ. Os honorários advocatícios de sucumbência fixados em ação de cobrança movida contra o antigo proprietário não se transferem ao adquirente. A verba sucumbencial é direito autônomo do advogado e constitui obrigação pessoal do devedor vencido (o alienante), estranha ao conceito de “débitos em relação ao condomínio” do art. 1.345. Trata-se de obrigação pessoal, e não propter rem.[2]

4. A grande exceção: aquisição em leilão judicial (arrematação)

A regra de que “a dívida segue o imóvel” sofre temperamento decisivo quando a aquisição ocorre por arrematação em hasta pública. Aqui o comprador não adquire do antigo dono por contrato privado, mas do próprio Estado-juiz, em processo de expropriação forçada — e o regime jurídico é outro.

O art. 908, §1º, do CPC/2015 determina que, na arrematação ou adjudicação, os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem, sub-rogam-se sobre o respectivo preço. Ou seja: em regra, as dívidas são quitadas com o valor obtido no leilão, e não repassadas ao arrematante.[3]

Esse raciocínio é o mesmo que o STJ consolidou para o IPTU no Tema Repetitivo 1.134, ao decidir que é inválida a cláusula de edital que transfere ao arrematante débitos tributários anteriores à alienação, pois prevalece a sub-rogação no preço.[4] Embora o Tema 1.134 trate especificamente de tributos, a doutrina aponta uma possível tendência de extensão desse mesmo entendimento às dívidas condominiais — matéria ainda em evolução.

Para as cotas condominiais, o STJ trabalha hoje com a seguinte lógica prática, sintetizada na máxima de que “o edital é a lei do leilão”:

• Edital silente quanto à dívida: o arrematante não responde pessoalmente pelo passivo anterior; o débito deve ser satisfeito com o próprio valor da arrematação (sub-rogação no preço).
• Edital que informa expressamente a existência e o valor da dívida: presume-se que o arrematante adquiriu o bem ciente do ônus e o precificou no lance; nesse caso, responde pelos débitos condominiais anteriores.

Essa orientação foi reafirmada pela 3ª Turma do STJ em julgados recentes, inclusive no fim de 2025.[5] A consequência prática é clara: em leilão judicial, a leitura atenta do edital não é formalidade — é a peça que define se o comprador herda ou não a dívida.

5. Situações vizinhas que costumam gerar confusão

5.1. Promessa de compra e venda e posse direta

Quando há promessa de compra e venda com imissão do promitente comprador na posse, a jurisprudência admite a responsabilidade de quem efetivamente detém a posse e usufrui das despesas, podendo o condomínio, conforme o caso concreto e a ciência inequívoca da transação, direcionar a cobrança ao promissário comprador. O critério determinante é a relação material com o imóvel.

Há, ainda, um aspecto que costuma ser negligenciado e que pode manter o alienante como responsável pelo débito condominial: a falta de registro do título translativo. Nos termos do art. 1.245, §1º, do Código Civil, enquanto não se registrar o título translativo no Registro de Imóveis, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. Como a transferência da propriedade entre vivos só se opera com o registro (art. 1.245, caput), a mera celebração do contrato — ou até a entrega das chaves — não exonera o vendedor perante o condomínio enquanto a escritura não ingressar no fólio real. Daí a importância de promover o registro com brevidade: até que ele ocorra, o antigo proprietário permanece formalmente titular do bem e, por isso, pode ser legitimamente acionado pelas cotas condominiais, ainda que já não detenha a posse.

5.2. Imóvel alienado fiduciariamente

Nos contratos de alienação fiduciária (Lei nº 9.514/97), o credor fiduciário tem apenas propriedade resolúvel, enquanto o devedor fiduciante mantém a posse direta e o uso do bem. Por isso, as cotas condominiais incumbem ao fiduciante até a consolidação da propriedade em nome do credor. Ainda assim, dada a natureza propter rem, o próprio imóvel pode ser penhorado na execução condominial.[6]

6. A defesa do comprador: o direito de regresso

Responder perante o condomínio não significa arcar definitivamente com o prejuízo. O comprador que paga dívida gerada pelo antigo proprietário tem direito de regresso contra ele — isto é, pode cobrar de volta, em ação própria, o que desembolsou para quitar cotas vencidas antes da aquisição.

Esse direito é reforçado quando o contrato de compra e venda contém cláusula atribuindo ao vendedor a responsabilidade por débitos anteriores à transferência, ou declaração de inexistência de ônus. Vale notar, contudo, que essas cláusulas produzem efeito entre vendedor e comprador, mas não oponíveis ao condomínio, que conserva o direito de cobrar do atual titular. A repartição interna do ônus resolve-se entre as partes do negócio.

7. Recomendações práticas antes de comprar

A melhor defesa contra a “herança” de dívidas condominiais é a diligência prévia. Antes de assinar:

• Exija a certidão negativa de débitos condominiais (ou declaração do síndico/administradora), atualizada, indicando expressamente a inexistência de cotas em aberto.
• Confira atas recentes de assembleia para identificar despesas extraordinárias aprovadas (obras, rateios), que podem ainda não constar como vencidas.
• Inclua cláusula contratual responsabilizando o vendedor por todo débito condominial anterior à data da posse/registro, com previsão de regresso e, se possível, retenção de parte do preço até a comprovação da quitação.
• Em leilão judicial, leia o edital integralmente. Verifique se há menção a débitos condominiais e, em caso de dúvida, peticione nos autos para esclarecer o regime de responsabilidade antes de ofertar lance.
• Levante certidões do imóvel (matrícula atualizada e ações em curso) para identificar execuções condominiais já ajuizadas, que indicam passivo relevante.

8. Conclusão

A conta, em regra, passa a ser sua. Por força do art. 1.345 do Código Civil e da natureza propter rem das despesas condominiais, o adquirente responde perante o condomínio pelos débitos do antigo proprietário, inclusive multas e juros.

A exceção mais significativa está na arrematação em hasta pública, em que vale a sub-rogação no preço (art. 908, §1º, CPC) e a responsabilidade do arrematante depende de previsão expressa no edital — tema sob clara evolução jurisprudencial após o Tema 1.134. Em qualquer cenário, o comprador conserva o direito de regresso contra o vendedor.

Na prática, o que separa um bom negócio de um prejuízo é a diligência prévia: certidões atualizadas, leitura do edital e cláusulas contratuais bem redigidas. Diante de qualquer dúvida sobre débitos condominiais incidentes sobre o imóvel — seja na posição de comprador, de vendedor ou de condomínio credor —, a orientação jurídica especializada é o melhor investimento.

Fonte:
AdvSindCon – Advocacia para Síndicos e Condomínios

Autor:
Dr. Lorraynon Rocha
Advogado especialista em recuperação de crédito condominial
Lorraynon Rocha Sociedade Individual de Advocacia

[1]STJ, REsp 2.197.699/?, 3ª Turma, 2025 — reafirmou a natureza propter rem das despesas condominiais. No mesmo sentido, dentre muitos: REsp 1.345.331/RS, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, 4ª Turma, DJe 17/04/2015.

[2]STJ — entendimento consolidado de que a verba de sucumbência (honorários) fixada na ação de cobrança constitui direito autônomo do advogado e obrigação pessoal do alienante (devedor original), não se transferindo ao adquirente por força do art. 1.345 do CC, que se restringe aos “débitos” condominiais (cotas, multas e juros).

[3]CPC/2015, art. 908, §1º: “No caso de adjudicação ou alienação, os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem, sub-rogam-se sobre o respectivo preço, observada a ordem de preferência.”

[4]STJ, Tema Repetitivo 1.134 (1ª Seção) — fixou, quanto ao IPTU, que é inválida a previsão em edital de leilão que atribui ao arrematante a responsabilidade por débitos tributários incidentes sobre o imóvel antes da alienação, em razão do art. 130, parágrafo único, do CTN (sub-rogação no preço). Houve modulação dos efeitos.

[5]STJ, 3ª Turma, REsp 2.158.500/SP, j. dez./2025; em sentido convergente, REsp 2.045.667/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma. A responsabilização do arrematante por dívida condominial anterior depende de previsão expressa e clara no edital; havendo omissão, prevalece a sub-rogação no preço (art. 908, §1º, CPC).

[6]STJ, AgInt no REsp 1.863.163/SP — nas alienações fiduciárias (Lei nº 9.514/97), as cotas condominiais incumbem ao devedor fiduciante, que detém a posse direta, até a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário.