A construtora pode se isentar do pagamento da taxa condominial? Uma análise da vedação ao benefício subjetivo na convenção condominial outorgada por incorporadoras.
Em condomínios recém-entregues, é comum que parte das unidades ainda permaneça em nome da construtora, apartamentos não vendidos, lojas térreas ou salas comerciais aguardando comprador. Não raro, ao examinar a convenção condominial, o síndico ou o condômino se depara com uma cláusula que isenta justamente essas unidades do pagamento das despesas comuns. A pergunta que naturalmente surge é: essa previsão é válida? E, sendo inválida, quem pode questioná-la e com base em quais fundamentos?
Para responder a essas indagações, toma-se como referência o entendimento que vem sendo consolidado pelos tribunais brasileiros em casos análogos, como exercício de análise jurídica aplicável a situações semelhantes às vividas por muitos condomínios país afora.
Fundamentação jurídica
A primeira questão a ser enfrentada é a validade de cláusula convencional que beneficia, de forma subjetiva, quem a redigiu. Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento de que a convenção outorgada pela construtora ou incorporadora não pode estabelecer benefício de caráter pessoal a seu favor, com o propósito de reduzir ou isentar o pagamento da taxa condominial (STJ, 2020). O fundamento é simples, no momento em que a convenção é redigida e registrada, a construtora detém posição de exclusividade sobre o texto, sem a participação dos futuros condôminos, circunstância que torna ilegítima qualquer vantagem ali instituída em seu próprio favor.
Em situações como essa, prevalece o entendimento de que a obrigação de contribuir com as despesas condominiais possui natureza propter rem, ou seja, vincula-se à própria unidade autônoma, sendo devida pelo titular do domínio independentemente de sua efetiva ocupação, uso ou comercialização (TJMG, 2026). Isso significa que a obrigação não nasce do uso do imóvel, mas da titularidade da propriedade, o que afasta, de imediato, qualquer argumento de que a unidade vazia, ou ainda não vendida, estaria desobrigada do rateio.
Some-se a isso o entendimento de que a discordância quanto aos valores cobrados, para ter relevância jurídica, deve ser apresentada de forma precisa e fundamentada, com indicação concreta do equívoco alegado, não bastando impugnações genéricas para descaracterizar a liquidez e a certeza do título executivo (TJMG, 2026). Trata-se de orientação que reforça a efetividade da cobrança condominial, impedindo que defesas vagas sirvam apenas para postergar o pagamento devido.
Quem pode pedir a anulação da cláusula de isenção
A legitimidade para questionar judicialmente a cláusula de isenção não se restringe a uma única figura dentro do condomínio. Identificam-se, em linhas gerais, os seguintes legitimados:
O condomínio, representado por seu síndico, é o legitimado natural para propor a ação, na medida em que é o titular do crédito relativo às despesas condominiais e o responsável legal pela cobrança das cotas devidas por todos os coproprietários, conforme prevê o art. 1.348, II, do Código Civil, que atribui ao síndico a representação ativa e passiva do condomínio em juízo.
Nesse caso, a anulação da cláusula costuma ser pleiteada como fundamento de defesa ou como pedido incidental dentro da própria ação de cobrança ou execução movida contra a construtora, exatamente como ocorre quando esta última se vale da cláusula em embargos à execução.
O condômino individualmente, por sua vez, também possui legitimidade para impugnar a cláusula, sobretudo por se tratar de disposição que lhe causa prejuízo direto, já que a isenção concedida à construtora implica rateio mais oneroso entre os demais proprietários. Nessa hipótese, o condômino pode ajuizar ação declaratória de nulidade da cláusula convencional, isolada ou cumulada com pedido de repetição de valores pagos a maior, sustentando seu interesse jurídico na correção do critério de rateio.
A assembleia geral, enquanto órgão deliberativo máximo do condomínio, pode também deliberar pela alteração da convenção, retirando a cláusula questionada, hipótese em que a regularização ocorre por via extrajudicial, sem necessidade de provimento judicial, desde que observado o quórum exigido para alteração de convenção (art. 1.351 do Código Civil).
Qual o fundamento para a nulidade da cláusula
O entendimento do Superior Tribunal de Justiça parte da premissa de que a convenção de condomínio, enquanto seja o instrumento normativo interno que rege a vida condominial, não pode ser utilizada pela construtora ou incorporadora como veículo de auto beneficiamento. Isso porque, no momento da instituição do condomínio e do registro da convenção, a construtora ocupa posição de exclusividade sobre o conteúdo do texto, sem que os futuros adquirentes das unidades tenham qualquer participação ou possibilidade de manifestação.
Essa assimetria de poder na formação do ato normativo é o que torna ilegítima qualquer cláusula que conceda à própria redatora um tratamento diferenciado em prejuízo da coletividade que posteriormente vier a integrar o condomínio.
Do ponto de vista da fundamentação jurídica propriamente dita, podem ser identificados os seguintes pilares:
a) Natureza propter rem da obrigação condominial. O dever de contribuir com as despesas comuns decorre da titularidade da unidade autônoma, nos termos do art. 1.336, I, do Código Civil, e não pode ser afastado por ato de vontade unilateral de quem instituiu o condomínio, sob pena de se desnaturar a própria essência da obrigação, que acompanha o bem independentemente de quem seja seu titular.
b) Vedação ao benefício subjetivo autoinstituído. A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que a convenção outorgada pela construtora não pode lhe conferir vantagem pessoal com o efeito de reduzir ou isentar o pagamento da taxa condominial, justamente porque tal cláusula desequilibra a relação entre os condôminos, em favor de quem teve o poder de redigir o instrumento antes da existência de qualquer contraparte para negociá-lo.
c) Função social da propriedade e isonomia entre condôminos. A manutenção das áreas comuns constitui interesse de toda a coletividade condominial, de modo que a exclusão de qualquer unidade do rateio rompe a isonomia que deve reger as relações entre coproprietários, em contrariedade aos princípios que disciplinam o condomínio edilício.
d) Vedação ao enriquecimento sem causa. A isenção unilateral implica, na prática, que a construtora se beneficie dos serviços e da estrutura comum do condomínio sem suportar o correspondente custeio, transferindo o ônus financeiro aos demais condôminos sem qualquer contrapartida jurídica que justifique esse desequilíbrio patrimonial.
Combinados, esses fundamentos sustentam a conclusão de que a cláusula de isenção, ainda que formalmente registrada, pode ser declarada nula por violar normas de ordem pública que regem o condomínio edilício, sendo irrelevante, para esse fim, o consentimento presumido dos condôminos que adquiriram suas unidades já sob a vigência da convenção, uma vez que não lhes foi dada oportunidade real de negociar o conteúdo da cláusula no momento de sua formação.
Perguntas frequentes dos condôminos
Se a unidade da construtora está isenta, quem paga a parte dela?
Os demais condôminos, de forma proporcional. A despesa não desaparece; ela é redistribuída entre quem efetivamente contribui.
A unidade estava vazia. Isso não justificaria a isenção?
Não. A obrigação de contribuir com as despesas condominiais decorre da titularidade da unidade, e não do seu uso. Por isso, mesmo o imóvel fechado, sem ocupação, gera o dever de pagamento.
A cláusula está registrada em cartório. Isso não a torna válida automaticamente?
O registro confere existência formal ao documento, mas não impede o controle judicial sobre cláusulas que estabeleçam benefício pessoal ao redator da convenção, em prejuízo da coletividade.
Quem pode entrar com a ação para anular essa cláusula?
O condomínio, por meio do síndico; qualquer condômino individualmente prejudicado pelo desequilíbrio no rateio; ou a própria assembleia geral, por via de alteração da convenção.
Quem mais poderia, em tese, alegar isenção com base nesse mesmo raciocínio?
Nenhum condômino, isoladamente, pode se beneficiar de tratamento diferenciado criado de forma unilateral. O princípio da igualdade no rateio das despesas comuns é estruturante do condomínio e não comporta exceções subjetivas, sejam elas em favor da construtora, do síndico ou de qualquer outro proprietário.
O condomínio pode cobrar retroativamente os valores não pagos pela construtora?
Em regra, sim, observado o prazo prescricional aplicável à cobrança das obrigações condominiais, podendo o condomínio buscar judicialmente o recebimento das cotas não adimplidas em razão da cláusula reputada inválida.
Conclusão
A orientação que vem sendo adotada pelos tribunais brasileiros, em casos análogos, é que nenhuma unidade autônoma pode ser excluída do rateio das despesas condominiais com base em benefício criado pela própria construtora ao redigir a convenção.
A obrigação de contribuir acompanha a propriedade do imóvel, e não seu uso efetivo, e qualquer disposição em sentido contrário tende a ser invalidada quando levada ao Judiciário, seja por iniciativa do próprio condomínio, seja por qualquer condômino que se sinta prejudicado pelo desequilíbrio no rateio.
Para síndicos e administradoras, a recomendação prática é revisar as convenções de condomínios recém-instituídos, identificando eventuais cláusulas de isenção em favor da incorporadora, de modo a avaliar a viabilidade de sua impugnação judicial ou de sua alteração por deliberação assemblear.
Referências
BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Código Civil. Brasília, DF: Presidência da República, 2002.
SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA (STJ). Recurso Especial. Relator: Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. Terceira Turma. Julgamento em 4 fev. 2020. Diário de Justiça Eletrônico, 6 fev. 2020.
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE MINAS GERAIS (TJMG). Apelação Cível em Embargos à Execução. Encargos condominiais. Convenção de condomínio. Isenção de unidades de propriedade da construtora. Julgamento em 2026.
Fonte:
AdvSindCon – Advocacia para Síndicos e Condomínios
Autora:
Dra. Vanessa Carvalho
Advogada com atuação em consultoria e contencioso condominial
Diretora Jurídica do Escritório Hollanda Rocha Advogados
