Como a Reforma Tributária (CBS e IBS) vai pressionar a previsão orçamentária dos condomínios

A elaboração da previsão orçamentária para o exercício de 2027 traz um componente inédito que já tira o sono de síndicos, conselheiros fiscais e administradoras em todo o país: o início da transição prática da Reforma Tributária. Com a substituição gradual dos tributos atuais pelo novo modelo de Imposto sobre Valor Agregado (IVA Dual) — composto pela CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), de âmbito federal, e pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), de competência estadual e municipal —, o custo de vida nos edifícios passará por um rearranjo estrutural.

Um erro comum entre moradores é acreditar que, por não terem finalidade lucrativa nem realizarem atividade comercial, os condomínios estariam isentos dos efeitos da nova legislação. Na prática, porém, especialistas em contabilidade e gestão predial alertam para um efeito cascata indireto que atingirá em cheio o boleto da taxa condominial.

Por que o condomínio vai pagar mais caro (A lógica do “Consumidor Final”)

O novo sistema tributário foi desenhado para ser não cumulativo: empresas que estão no meio da cadeia produtiva descontam créditos tributários do que compram para abater no imposto do que vendem. O problema é que o condomínio está na ponta final da cadeia. Juridicamente equiparado ao consumidor final, o prédio contrata serviços e compra materiais, mas não “vende” nada para gerar créditos tributários.

Enquanto isso, o setor de serviços — que representa a espinha dorsal dos fornecedores condominiais — historicamente recolhia tributos como PIS, Cofins e ISS sob alíquotas menores no regime cumulativo. Com a migração para a alíquota padrão do IVA (CBS + IBS), empresas intensivas em mão de obra e serviços especializados terão um aumento de carga tributária que será inevitavelmente repassado para os preços dos contratos.

Os três grupos de despesas condominiais mais afetados serão:

1. Terceirização de mão de obra (Portaria, Limpeza e Vigilância): como os contratos de prestação de serviços continuados representam de 50% a 70% do orçamento ordinário de muitos prédios, qualquer reajuste para recompor a margem tributária das terceirizadas terá impacto imediato no rateio mensal.
2. Manutenção predial e contratos técnicos: empresas conservadoras de elevadores, manutenção de bombas, portões automáticos, interfonia, jardinagem e controle de pragas terão seus custos operacionais reajustados.
3. Serviços intelectuais e administrativos: honorários de administradoras de condomínios, assessorias jurídicas, auditorias contábeis e consultorias de engenharia também estão sujeitos à nova sistemática de tributação sobre serviços.

O perigo de cortar investimentos na conservação do patrimônio

Diante da pressão inflacionária nos contratos fixos (somada a outros fatores trabalhistas, como a revisão das escalas de trabalho), a reação imediata de muitas assembleias costuma ser tentar “congelar” a taxa condominial cortando gastos onde parece mais fácil: adiando reformas, reduzindo o fundo de obras ou cancelando manutenções preventivas.

Especialistas alertam que essa estratégia é uma armadilha financeira. Paralisar obras de impermeabilização, recuperação de fachadas ou revisão elétrica/hidráulica para segurar o valor do boleto em 2027 apenas transforma uma manutenção preventiva planejada em uma obra emergencial muito mais cara no futuro — além de desvalorizar os imóveis e expor o síndico ao risco de responsabilização civil por omissão na conservação da edificação (artigo 1.348 do Código Civil).

4 passos para o síndico preparar o orçamento de 2027

Para atravessar a transição tributária sem comprometer a saúde financeira nem a estrutura física do edifício, a recomendação é adotar uma gestão profissionalizada e preventiva:

• 1. Revisão antecipada dos contratos vigentes: analise, junto ao departamento jurídico ou à administradora, as cláusulas de reequilíbrio econômico-financeiro e de repasse tributário nos contratos com terceirizadas e fornecedores contínuos.
• 2. Previsão orçamentária realista (sem “gordura”, mas com margem): ao montar o orçamento de 2027, não utilize apenas o índice de inflação passado (IGP-M ou IPCA). Projete cenários que contemplem a revisão dos contratos de serviços para evitar déficits mensais.
• 3. Blindagem do Fundo de Reserva e de Obras: separe de forma clara no boleto o que é custeio ordinário (dia a dia) e o que é investimento patrimonial, garantindo que o cronograma de manutenção preventiva do prédio não seja canibalizado pelas despesas correntes.
• 4. Comunicação didática na Assembleia: explique aos moradores, com dados e gráficos simples, que a pressão nos custos decorre de mudanças macroeconômicas e legais (Reforma Tributária), demonstrando as renegociações feitas pela gestão para amortecer esse impacto.

Redação PredNews