1. Introdução
A inadimplência é um dos problemas mais sensíveis da gestão condominial. A falta de pagamento das cotas por parte de alguns condôminos compromete diretamente o orçamento aprovado em assembleia, prejudica a manutenção das áreas comuns, onera os adimplentes e, não raro, inviabiliza obras e serviços essenciais ao empreendimento. Diante desse cenário, ganharam espaço no mercado as chamadas empresas garantidoras de crédito condominial, também referidas como garantidoras de receita, que prometem ao condomínio o recebimento integral, ou quase integral, de sua arrecadação mensal, independentemente da existência de unidades inadimplentes.
Embora a solução seja atrativa, a contratação envolve aspectos jurídicos, tributários e regulatórios que exigem cautela. Este artigo apresenta as vantagens e características dessa modalidade e, em especial, alerta para os riscos que recaem sobre o condomínio na contratação de garantidoras que atuam de forma irregular, sobretudo aquelas que exercem atividade privativa de instituição financeira sem a devida autorização do Banco Central do Brasil.
2. O que são e como funcionam as garantidoras de crédito condominial
A garantidora de crédito condominial é a empresa que se compromete a assegurar ao condomínio o recebimento das cotas, mesmo que existam condôminos em mora. O modelo mais difundido opera por meio de um contrato de cessão de crédito, com fundamento nos artigos 286 a 298 do Código Civil. Por esse instrumento, o condomínio, titular do crédito decorrente das contribuições aprovadas em previsão orçamentária e devidas por força do art. 1.336, inciso I, do Código Civil, transfere à garantidora os direitos creditórios relativos às cotas, recebendo em contrapartida o repasse de quase a totalidade da arrecadação prevista.
A remuneração da garantidora se dá, em regra, mediante um deságio, isto é, um percentual retido sobre o montante repassado, que costuma variar conforme o porte do condomínio e o índice histórico de inadimplência. Assumida a titularidade do crédito, a empresa passa a responsabilizar-se pela cobrança dos devedores, judicial e extrajudicialmente, valendo-se das mesmas prerrogativas que tocavam ao credor originário.
3. Vantagens apontadas pelo modelo
Os principais atrativos comumente associados à contratação de uma garantidora são os seguintes:
- Previsibilidade de caixa: o condomínio passa a contar com receita estável e pontual, o que facilita o planejamento financeiro e a execução de obras e serviços;
- Redução do impacto da inadimplência sobre os adimplentes, já que a arrecadação não fica condicionada ao efetivo pagamento de cada unidade no mês de competência;
- Desoneração administrativa do síndico, que deixa de gerir diretamente o processo de cobrança e o acompanhamento de devedores;
- Profissionalização da recuperação de crédito, quando a operação é estruturada por empresa idônea e com assessoria jurídica regular.
4. Natureza jurídica e a questão da obrigação propter rem
Uma das objeções recorrentes a esse modelo é a alegada perda da natureza propter rem da dívida condominial após a cessão, com o consequente enfraquecimento do imóvel como garantia. Tal preocupação, contudo, encontra-se substancialmente mitigada pela jurisprudência. O Supremo Tribunal Federal, ao apreciar o Tema 361 da Repercussão Geral, firmou o entendimento de que a cessão de crédito não altera a natureza do crédito cedido. No mesmo sentido, o Superior Tribunal de Justiça reconhece que o cessionário, seja ele fundo de investimento, securitizadora, instituição financeira ou empresa de fomento mercantil, assume a posição do condomínio credor, mantendo a natureza propter rem da obrigação e todas as prerrogativas dela decorrentes, inclusive a penhorabilidade do bem de família para satisfação de dívida condominial, conforme a exceção do art. 3º, inciso IV, da Lei nº 8.009/1990.
Disso resulta importante consequência prática: a regularidade da operação não depende apenas da validade da cessão, mas também da idoneidade e da habilitação legal da empresa que assume o crédito. É exatamente nesse ponto que se concentram os maiores riscos.
5. Os riscos da contratação de garantidoras irregulares
O cerne do problema está na correta qualificação jurídica da atividade efetivamente exercida pela garantidora. A depender de como o contrato é estruturado, a operação pode caracterizar concessão de crédito ou financiamento, atividades privativas de instituição financeira. Quando isso ocorre, a empresa somente pode operar se for autorizada e supervisionada pelo Banco Central do Brasil.
5.1. Exercício ilegal de atividade privativa de instituição financeira
A antecipação de receita mediante deságio, sobretudo quando acompanhada de cláusula de regresso ou coobrigação do condomínio, aproxima a operação de um verdadeiro mútuo financeiro, e não de simples prestação de serviço de cobrança. Empresas que concedem crédito com recursos próprios devem estar constituídas e autorizadas pelo Banco Central, a exemplo das Sociedades de Crédito Direto, reguladas pelas Resoluções do Conselho Monetário Nacional nº 4.656/2018 e nº 5.050/2022. Operar essa atividade sem autorização pode configurar o crime de fazer funcionar instituição financeira sem a devida autorização, previsto no art. 16 da Lei nº 7.492/1986, que define os crimes contra o sistema financeiro nacional, além de afrontar os arts. 17 e 18 da Lei nº 4.595/1964.
É preciso distinção técnica. As empresas de fomento mercantil, ou factoring, não são instituições financeiras e, por isso, não se submetem à autorização do Banco Central; entretanto, justamente por essa razão, não podem conceder empréstimos ou financiamentos. Já os Fundos de Investimento em Direitos Creditórios, os FIDCs, são estruturas reguladas pela Comissão de Valores Mobiliários. Portanto, a simples ausência de registro no Banco Central não é, por si só, conclusiva: o que importa é verificar se a atividade realmente desempenhada exige autorização e se a empresa a possui. Quando a operação envolve concessão de crédito e a empresa não detém habilitação alguma, configura-se atuação irregular, com sérias repercussões para o condomínio contratante.
5.2. Risco de caracterização de agiotagem e de juros sem controle
Sem supervisão de órgão regulador, não há fiscalização sobre as taxas, os encargos e o deságio praticados. Encargos excessivos podem caracterizar onerosidade abusiva e, em situações extremas, prática de agiotagem, expondo os representantes do condomínio a questionamentos. Vale lembrar que a garantidora, ao cobrar os condôminos, não pode ultrapassar os limites legais de multa e juros aplicáveis à dívida condominial, nem exceder o disposto no art. 42 do Código de Defesa do Consumidor.
5.3. Responsabilidade tributária e ausência de recolhimento de tributos
Operações de natureza financeira sujeitam-se a tributos específicos, como o Imposto sobre Operações Financeiras. Garantidoras irregulares frequentemente deixam de recolher tais tributos, o que pode gerar contingências fiscais e discussões sobre responsabilidade solidária, transferindo ao condomínio um passivo que não havia sido sequer cogitado na contratação.
5.4. Cláusulas leoninas e ausência de deliberação assemblear
Muitos contratos contêm cláusulas excessivamente onerosas, prazos de fidelização extensos, multas rescisórias elevadas e condições de regresso desfavoráveis, firmados sem a necessária deliberação e aprovação da assembleia. A contratação de obrigação financeira relevante para o condomínio deve ser submetida ao órgão deliberativo, sob pena de questionamento quanto à sua validade e de responsabilização pessoal do síndico.
5.5. Risco de regresso e a hipótese de unidades com alienação fiduciária
Quando a cessão é pactuada na modalidade pro solvendo, com coobrigação, o condomínio pode ser chamado a restituir à garantidora os valores antecipados que esta não conseguir recuperar do devedor. O risco se agrava em empreendimentos com elevado número de unidades financiadas e gravadas com alienação fiduciária, em que a recuperação do crédito pela garantidora pode ser dificultada, ensejando cobrança do valor residual contra o próprio condomínio.
5.6. Falsa sensação de segurança
A promessa de inadimplência zero pode mascarar uma realidade menos favorável. Os custos da operação, embutidos no deságio e nos encargos retidos, são suportados, ainda que indiretamente, por toda a coletividade de condôminos, inclusive pelos que pagam em dia. A aparente tranquilidade não dispensa, portanto, a análise criteriosa da relação entre o custo da garantia e o benefício efetivamente obtido.
6. Como contratar com segurança
Antes de firmar contrato com uma garantidora, recomenda-se ao condomínio e ao síndico a adoção das seguintes cautelas:
- Identificar com precisão a natureza da atividade exercida pela empresa e exigir a documentação que comprove sua regularidade;
- Caso a operação envolva concessão de crédito, verificar se a empresa consta como instituição autorizada a funcionar na relação oficial do Banco Central do Brasil;
- Avaliar se o modelo está estruturado por meio de instrumento regular, como cessão a fundo regulado pela Comissão de Valores Mobiliários ou por instituição autorizada;
- Analisar o deságio, os encargos e as cláusulas de regresso, fidelização e rescisão, afastando condições abusivas;
- Submeter a contratação à deliberação da assembleia, com transparência quanto a custos e responsabilidades;
- Submeter o contrato à análise prévia de advogado de confiança, dada a complexidade jurídica da operação.
7. Conclusão
As garantidoras de crédito condominial podem representar instrumento legítimo e útil de enfrentamento da inadimplência, conferindo previsibilidade ao orçamento e desonerando a administração. A jurisprudência consolidada do Supremo Tribunal Federal e do Superior Tribunal de Justiça preserva a natureza propter rem do crédito cedido, o que confere segurança ao modelo quando bem estruturado.
O risco, todavia, não está no modelo em si, mas na contratação de empresas irregulares. Garantidoras que, na prática, concedem crédito sem autorização do Banco Central podem incorrer em exercício ilegal de atividade privativa de instituição financeira, expondo o condomínio a contingências tributárias, à insegurança jurídica das cobranças e ao risco de regresso. A escolha do parceiro deve, portanto, ser precedida de rigorosa análise de regularidade e de assessoria jurídica especializada, de modo que a busca por segurança financeira não se converta em fonte de novos e maiores problemas.
Fonte:
AdvSindCon – Advocacia para Síndicos e Condomínios
Autor:
Dr. Lorraynon Rocha
Advogado especialista em recuperação de crédito condominial
Lorraynon Rocha Sociedade Individual de Advocacia
OAB PI 18.810
