1. Introdução

A vida em condomínio edilício pressupõe o rateio dos custos necessários à conservação, ao funcionamento e ao aprimoramento das partes comuns do empreendimento. Esse rateio materializa-se nas chamadas cotas condominiais, cuja arrecadação constitui a principal fonte de custeio da coletividade e, ao mesmo tempo, o mais frequente objeto de litígio entre o condomínio e o condômino inadimplente.

Nem toda cota, contudo, possui a mesma natureza. O ordenamento e a praxe condominial distinguem as despesas ordinárias das extraordinárias, distinção que repercute não apenas na forma de aprovação em assembleia, mas também na definição de quem deve suportar o encargo, sobretudo nas relações locatícias. O presente artigo examina a composição de cada modalidade, o regime de aprovação e as diferenças de tratamento, com apoio no Código Civil e na legislação correlata.

2. O dever de contribuir e a fração ideal

O dever de custeio decorre diretamente do artigo 1.336, inciso I, do Código Civil, que impõe ao condômino a obrigação de contribuir para as despesas do condomínio na proporção de sua fração ideal, salvo disposição em contrário na convenção. A convenção de condomínio, por sua vez, é o instrumento que fixa a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições (art. 1.334, I, do Código Civil).

Duas observações são importantes. A primeira é que o critério legal de rateio é a fração ideal, mas a convenção pode adotar critério diverso, como o rateio igualitário entre as unidades, desde que haja previsão expressa. A segunda é que, tratando-se de partes comuns de uso exclusivo de determinado condômino, as despesas correm por conta de quem as usa com exclusividade, na forma do artigo 1.340 do Código Civil.

3. As cotas ordinárias: composição

As cotas ordinárias correspondem às despesas de caráter habitual, recorrente e previsível, indispensáveis à manutenção da rotina do condomínio e ao uso regular das áreas comuns. São gastos que se repetem periodicamente e que, por isso mesmo, integram a previsão orçamentária anual.

Compõem tipicamente as despesas ordinárias, entre outras: os salários, encargos trabalhistas e contribuições previdenciárias dos empregados do condomínio; o consumo de água, energia elétrica e gás das áreas comuns; a limpeza, a conservação e a higienização de rotina; os serviços de portaria, vigilância e zeladoria; os pequenos reparos e a manutenção corrente das instalações e equipamentos de uso comum; os prêmios de seguro obrigatório da edificação; as despesas de administração; e a reposição do fundo de reserva quando destinado a gastos ordinários.

4. As cotas extraordinárias: composição

As cotas extraordinárias, por oposição, dizem respeito às despesas de caráter excepcional, não rotineiro, que não se inserem na operação corriqueira do condomínio e que, em regra, agregam ou preservam o valor do patrimônio comum. Não são gastos previsíveis do dia a dia, e sim desembolsos episódicos, muitas vezes de vulto expressivo.

Integram usualmente as despesas extraordinárias: as obras de reforma que interessem à estrutura integral do imóvel; a pintura e a impermeabilização das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação; a reforma ou substituição de equipamentos de segurança, elevadores, bombas e instalações elétricas e hidráulicas; a instalação de novos equipamentos e a introdução de benfeitorias voluptuárias ou úteis; a constituição do fundo de reserva; e as indenizações trabalhistas e demais despesas de caráter não periódico.

5. A aprovação das cotas em assembleia

A legitimidade da cobrança pressupõe deliberação assemblear. É na assembleia geral, órgão soberano do condomínio, que se aprovam as contribuições e se autorizam os gastos, e é a ata dessa deliberação que constitui o suporte documental da exigibilidade do crédito.

As despesas ordinárias são aprovadas, como regra, por meio do orçamento anual. O artigo 1.350 do Código Civil determina que o síndico convoque, anualmente, assembleia geral ordinária para aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, além de eventualmente eleger o síndico e alterar o regimento interno. Aprovado o orçamento, as cotas ordinárias dele decorrentes tornam-se exigíveis nos vencimentos fixados.

As despesas extraordinárias, por sua natureza excepcional, costumam depender de deliberação específica, frequentemente tomada em assembleia geral extraordinária, convocada na forma do artigo 1.355 do Código Civil por iniciativa do síndico ou de um quarto dos condôminos. Nessa hipótese, o quórum de aprovação varia conforme a natureza da obra a ser custeada, segundo a gradação do artigo 1.341 do Código Civil: as obras ou reparações necessárias podem ser realizadas pelo síndico, ou por qualquer condômino em caso de omissão ou impedimento daquele, independentemente de autorização quando urgentes; as obras úteis dependem do voto da maioria dos condôminos; e as obras voluptuárias dependem do voto de dois terços dos condôminos.

A gradação se estende a intervenções de maior monta. A realização de obras que acrescentem nova construção ou modifiquem a estrutura reclama a aprovação de dois terços dos condôminos (art. 1.342 do Código Civil), ao passo que a construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício destinado a novas unidades, exige a unanimidade dos condôminos (art. 1.343 do Código Civil). O respeito ao quórum adequado é pressuposto de validade da deliberação e, por consequência, da própria cobrança da cota extraordinária correspondente.

6. As diferenças de tratamento entre as modalidades

A distinção entre as duas modalidades não é meramente contábil. Ela produz efeitos jurídicos concretos, especialmente na definição do sujeito responsável pelo pagamento nas relações locatícias.

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) reparte o encargo entre locador e locatário exatamente com base nessa dicotomia. Nos termos do artigo 23, parágrafo primeiro, cabe ao locatário o pagamento das despesas ordinárias de condomínio, ali entendidas como as necessárias à administração respectiva, tais como salários e encargos dos empregados, consumo de água, energia e gás das áreas comuns, limpeza, conservação, pequenos reparos e rateios de saldo devedor de despesas ordinárias. Já o artigo 22, parágrafo único, atribui ao locador as despesas extraordinárias, isto é, aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção, como obras de reforma que interessem à estrutura do prédio, pintura de fachadas, instalação de equipamentos, constituição de fundo de reserva e indenizações trabalhistas anteriores ao início da locação.

Em síntese, ao ocupante do imóvel, que se beneficia da rotina de conservação, incumbem as despesas ordinárias; ao proprietário, que titulariza e valoriza o bem, cabem as despesas extraordinárias, ligadas à sua estrutura e ao seu incremento patrimonial. A correta classificação da despesa, portanto, é determinante para se aferir a quem, na relação locatícia, pode ser legitimamente exigida.

7. A natureza propter rem da obrigação e a cobrança do inadimplente

Qualquer que seja a modalidade, a obrigação de pagar as cotas condominiais possui natureza propter rem, vale dizer, adere à coisa e acompanha o imóvel, vinculando quem detém a sua titularidade. É o que estabelece o artigo 1.345 do Código Civil, ao dispor que o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, inclusive multas e juros moratórios. No mesmo sentido, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema 886 dos recursos repetitivos, firmou que a responsabilidade pelas despesas condominiais recai sobre a pessoa que detém a posse ou a propriedade da unidade, exigindo-se, para a transferência do encargo ao promitente comprador, a demonstração cumulativa da imissão na posse e da ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.

Essa natureza tem consequência prática relevante na fase de cobrança. A inadimplência das cotas, ordinárias ou extraordinárias, autoriza a execução fundada em título extrajudicial, quando devidamente documentada a convenção, a ata de aprovação e a planilha de débito, e legitima, em última análise, a penhora do próprio imóvel gerador da dívida, ainda que se trate de bem de família, por força da exceção prevista no artigo 3º, inciso IV, da Lei nº 8.009/1990. Daí a importância de o condomínio manter regular o ciclo de aprovação orçamentária e de documentação das deliberações, que é o alicerce da higidez do crédito condominial.

8. Os encargos incidentes sobre a cota inadimplida

O crédito condominial não se resume ao valor nominal da cota vencida. A mora do condômino atrai um conjunto de encargos legalmente previstos, cuja finalidade é recompor integralmente o patrimônio da coletividade lesada pela inadimplência e desestimular o descumprimento. Cada um desses encargos possui fundamento próprio e é plenamente exigível, conforme se passa a demonstrar.

A multa moratória. A multa é a penalidade pelo simples atraso no pagamento. Nos termos do artigo 1.336, parágrafo primeiro, do Código Civil, o condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado ficará sujeito à multa de até dois por cento sobre o débito. Trata-se de patamar cogente, que substituiu o antigo teto de vinte por cento admitido sob a legislação revogada, de modo que a incidência da multa limitada a dois por cento é não apenas legítima, mas expressamente autorizada por lei, dispensando qualquer prova de prejuízo.

Os juros de mora. Os juros remuneram o tempo em que o credor ficou privado do valor devido. O mesmo artigo 1.336, parágrafo primeiro, sujeita o inadimplente aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos na convenção, aos juros de um por cento ao mês. A convenção de condomínio pode, portanto, fixar taxa própria, e o Superior Tribunal de Justiça admite a estipulação de percentual superior a um por cento ao mês quando assim deliberado pela coletividade. À falta de previsão, incide o patamar legal supletivo, contado do vencimento de cada parcela.

A correção monetária. A correção monetária não constitui acréscimo ao débito, e sim mera recomposição do poder aquisitivo da moeda corroído pela inflação no intervalo entre o vencimento e o efetivo pagamento. Por não representar ganho, mas simples atualização do valor original, sua incidência não configura enriquecimento sem causa, sendo devida desde o vencimento de cada cota, pelo índice previsto na convenção ou, na sua ausência, por índice oficial de recomposição, tal como o INPC ou o IGP-M. Recusar a atualização equivaleria a impor ao condomínio adimplente o custo da desvalorização causada pela mora alheia.

As despesas de cobrança. As diligências necessárias à recuperação do crédito, extrajudiciais e judiciais, geram custos que não devem ser suportados pela coletividade que cumpriu suas obrigações. O artigo 395 do Código Civil estabelece que o devedor em mora responde pelos prejuízos a que sua mora der causa, e o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.361.699/MG, reconheceu a legitimidade da cobrança das despesas necessárias à recuperação do crédito condominial, notadamente quando previstas em convenção ou em instrumento de confissão de dívida. Tais despesas, longe de configurar bis in idem, apenas transferem ao causador da mora o ônus que ele próprio provocou.

Os honorários advocatícios. Os honorários advocatícios comportam dupla natureza e não se confundem entre si. Os honorários contratuais, ajustados entre o condomínio e seu advogado, integram as perdas e danos suportadas pelo credor e são ressarcíveis pelo devedor por força dos artigos 389, 395 e 404 do Código Civil, admitindo o Superior Tribunal de Justiça a fixação em patamar de dez por cento como adequação razoável do quantum (REsp 2.187.308/TO). Já os honorários sucumbenciais, de titularidade do advogado, são devidos pela parte vencida na forma do artigo 85 do Código de Processo Civil; na execução, o artigo 827 do mesmo diploma determina a fixação de plano em dez por cento, reduzidos pela metade em caso de pagamento integral no prazo legal. A cumulação de ambas as verbas, por possuírem fundamento e destinatário distintos, é legítima e não implica duplicidade.

Reafirma-se, em suma, que multa, juros, correção monetária, despesas de cobrança e honorários advocatícios não são acréscimos discricionários, mas encargos ancorados em disposição legal expressa e, quase sempre, também na convenção do condomínio. Sua exigência, quando corretamente documentada na planilha de débito, é assertiva e resiste às habituais impugnações de excesso de execução, desde que observados os respectivos limites e termos iniciais.

9. Conclusão

A compreensão adequada da composição das cotas condominiais e da fronteira entre despesas ordinárias e extraordinárias é indispensável tanto à boa administração do condomínio quanto à segurança jurídica da cobrança. As primeiras, de caráter recorrente, sustentam a rotina da coletividade e são aprovadas pelo orçamento anual em assembleia geral ordinária; as segundas, de caráter excepcional, preservam ou incrementam o patrimônio comum e reclamam deliberação específica, com quórum proporcional à envergadura do gasto.

Mais do que uma classificação contábil, a distinção define responsabilidades, notadamente entre locador e locatário, e condiciona a legitimidade da exigência. Somando-se a isso a natureza propter rem da obrigação e os robustos instrumentos de tutela do crédito condominial, tem-se um sistema que privilegia a coletividade adimplente e oferece caminhos eficazes para a recuperação dos valores devidos, desde que observados, em cada etapa, os pressupostos de aprovação e documentação exigidos pela lei.

Fonte:
AdvSindCon – Advocacia para Síndicos e Condomínios

Autor:
Dr. Lorraynon Rocha
Advogado especialista em recuperação de crédito condominial
Lorraynon Rocha Sociedade Individual de Advocacia
OAB PI 18.810