Obra de infraestrutura atrasada, quadra que nunca fica pronta, sistema de segurança prometido no contrato e nunca entregue. Diante desses impasses, muitos condôminos acreditam que precisam esperar a assembleia deliberar coletivamente para agir. O entendimento mais recente do Superior Tribunal de Justiça mostra que isso nem sempre é verdade, e explica por quê.

1. O impasse que trava muitos condôminos

É comum que o adquirente de uma unidade em loteamento ou condomínio se depare com obras de infraestrutura das áreas comuns inacabadas ou muito atrasadas, portaria, quadra, sistema de esgoto, pavimentação, segurança, mesmo quando essas obras constavam expressamente do contrato de compra e venda ou do memorial de incorporação. 

Diante disso, uma dúvida prática recorrente surge: o condômino individualmente pode cobrar a construtora, ou precisa aguardar que o condomínio, como coletividade, promova a ação em nome de todos?

A dúvida costuma travar a atuação de quem está mais insatisfeito com o atraso, sobretudo quando a administração do condomínio, por falta de quórum, de recursos para custear a ação coletiva ou de interesse político, simplesmente não avança na cobrança. O condômino individual, nesse cenário, muitas vezes se sente sem saída.

2. Direito coletivo em sentido estrito não significa exclusividade da ação coletiva

O Superior Tribunal de Justiça, em julgamento recente de sua Terceira Turma, enfrentou exatamente essa questão. Um comprador de lote ajuizou ação individual de obrigação de fazer contra a construtora responsável pelo loteamento, exigindo a conclusão das obras de infraestrutura nas áreas comuns, que estavam atrasadas. 

A construtora recorreu alegando que o direito discutido era transindividual e indivisível, e que, por isso, o comprador não teria legitimidade para agir sozinho, devendo o processo ser extinto sem resolução do mérito.

A relatora do caso reconheceu que a obra em área comum configura, de fato, direito coletivo em sentido estrito, por afetar igualmente todos os proprietários das unidades. Mas essa classificação, segundo a decisão, não significa que apenas a via coletiva possa tutelar o direito.

A Turma entendeu que nada impede que o particular busque, individualmente, a tutela jurisdicional para exigir o cumprimento da obrigação, já que o inadimplemento da construtora também repercute diretamente em sua esfera particular, no valor do imóvel adquirido e no exercício do seu direito de propriedade.

Direito coletivo em sentido estrito não é sinônimo de via processual exclusiva. Quem tem prejuízo individual pode buscar tutela individual.

3. A lógica do Código de Defesa do Consumidor: ampliar o acesso, nunca restringir

O fundamento central da decisão está na lógica própria do sistema de proteção ao consumidor, que é estruturalmente distinta do direito civil tradicional. O artigo 104 do Código de Defesa do Consumidor estabelece que as ações coletivas não induzem litispendência para as ações individuais, o que confirma que a existência, ou mesmo a possibilidade, de uma ação coletiva sobre o mesmo tema não impede o ajuizamento de ação individual pelo consumidor lesado. A lógica do sistema é justamente reduzir obstáculos de acesso à Justiça e ampliar as regras de legitimação para agir, nunca restringi-las.

Além disso, os artigos 30 e 35 do CDC têm papel central no raciocínio. O artigo 30 vincula o fornecedor àquilo que foi anunciado ou contratado, e o artigo 35 assegura ao consumidor, em caso de recusa de cumprimento da oferta, o direito de exigir o cumprimento forçado da obrigação, nos termos contratados. 

Quando a obra de infraestrutura constava do contrato de compra e venda como obrigação assumida pela construtora, sua não realização configura vício de qualidade ou entrega incompleta do objeto principal do contrato, o que reforça, ainda mais, a legitimidade do comprador para cobrar individualmente o cumprimento.

Exemplo prático: em um condomínio cujo contrato de compra e venda previa sistema de segurança e área de lazer entregues até determinada data, a construtora atrasa a obra por anos. O síndico, sem quórum para autorizar uma ação coletiva, deixa o tema parado. Um condômino individualmente insatisfeito pode ajuizar ação de obrigação de fazer contra a construtora, exigindo a conclusão da obra especificamente prometida em seu contrato, sem precisar aguardar deliberação coletiva nem depender da inércia da administração do condomínio.

4. Reflexos práticos para síndicos e condôminos

Para o condômino individual, a decisão representa uma ferramenta relevante: a espera pela mobilização coletiva não é pré-requisito para buscar a tutela do seu próprio direito, sobretudo quando há obrigação contratual específica assumida pela construtora ou incorporadora. Isso é particularmente útil em condomínios grandes ou loteamentos, onde reunir quórum e organizar ação coletiva pode levar anos, enquanto o prejuízo individual, notadamente a desvalorização do imóvel por infraestrutura incompleta, continua se acumulando.

Para síndicos e administradoras, o precedente também serve de alerta estratégico: a inércia da administração em cobrar a construtora não impede que condôminos isolados avancem individualmente, o que pode gerar decisões distintas, e eventualmente conflitantes, sobre um mesmo empreendimento. 

Recomenda-se, sempre que possível, que o condomínio avalie a viabilidade de ação coletiva coordenada, o que costuma trazer força de negociação maior e evita a pulverização de decisões judiciais sobre a mesma obrigação.

5. Limites e cuidados na ação individual

A legitimidade individual reconhecida pelo STJ não elimina os limites próprios da tutela individual. A sentença obtida em ação proposta por um condômino, em regra, produz efeitos apenas entre as partes daquele processo, não se estendendo automaticamente aos demais condôminos que não participaram da ação. Ou seja, a vitória individual resolve o problema daquele autor especificamente, mas não substitui a utilidade de uma ação coletiva para beneficiar todos os condôminos ao mesmo tempo.

Há também o cuidado, já previsto no artigo 104 do CDC, de que os efeitos da coisa julgada de eventual ação coletiva sobre o mesmo tema não beneficiam automaticamente quem ajuizou ação individual, salvo se requerida a suspensão desta última no prazo legal a partir da ciência do ajuizamento da coletiva. Por isso, antes de optar pela via individual, é recomendável verificar se já existe ação coletiva em curso sobre a mesma obrigação, para avaliar qual caminho é mais vantajoso no caso concreto.

Perguntas frequentes

P. O condômino precisa da autorização da assembleia para processar a construtora individualmente?

R. Não. Segundo o entendimento do STJ, o condômino individual tem legitimidade própria para exigir, em ação pessoal, o cumprimento de obrigação contratual referente às áreas comuns, independentemente de deliberação coletiva do condomínio.

P. A ação individual beneficia todos os demais condôminos automaticamente?

R. Não. A sentença em ação individual, em regra, produz efeitos apenas entre as partes do processo. Para beneficiar toda a coletividade de uma só vez, a via adequada continua sendo a ação coletiva.

P. Existe risco de decisões diferentes para condôminos que processam individualmente a mesma construtora?

R. Sim, esse é um risco prático relevante, já que cada ação individual tramita e é julgada de forma autônoma. Por isso, quando possível, avaliar a via coletiva coordenada tende a ser mais eficiente.

P. O que fundamenta essa ampliação de legitimidade no direito do consumidor?

R. O artigo 104 do CDC, que afasta a litispendência entre ações coletivas e individuais, e os artigos 30 e 35, que vinculam o fornecedor à oferta e asseguram ao consumidor o direito de exigir o cumprimento forçado da obrigação em caso de recusa.

P. Esse entendimento se aplica apenas a loteamentos, ou também a condomínios edilícios verticais?

R. O raciocínio da decisão, fundado na lógica do CDC e na natureza da obrigação contratual descumprida, tende a se aplicar também a condomínios verticais em que a incorporadora ou construtora deixou de entregar infraestrutura ou áreas comuns prometidas no contrato, ainda que cada caso concreto deva ser analisado individualmente.

Conclusão

A decisão da Terceira Turma do STJ reforça que a natureza coletiva de um direito não é obstáculo para que o indivíduo lesado busque, sozinho, a tutela jurisdicional daquilo que lhe foi contratualmente prometido e não entregue. 

Para o condômino que se sente refém da inércia coletiva, o precedente representa um caminho jurídico concreto. Para síndicos e administradoras, reforça a importância de agir proativamente na cobrança de obrigações contratuais pendentes, sob pena de a defesa dos interesses do condomínio se fragmentar em iniciativas individuais dispersas.

Referências

STJ, Terceira Turma. REsp 2.219.808. Relatora ministra Nancy Andrighi.

Código de Defesa do Consumidor, artigos 30, 35 e 104.

Fonte:
AdvSindCon – Advocacia para Síndicos e Condomínios

Autora:
Dra. Vanessa Carvalho
Advogada com atuação em consultoria e contencioso condominial
Diretora Jurídica do Escritório Hollanda Rocha Advogados

OAB/PI 8.656