A responsabilidade do condomínio por furtos ocorridos em unidades autônomas: limites, exceções e medidas preventivas
1. Introdução
A vida em condomínio edilício, cada vez mais frequente nos centros urbanos brasileiros, faz surgir uma dúvida recorrente entre síndicos, administradoras e moradores: ocorrido um furto no interior de uma unidade autônoma, o condomínio tem o dever de indenizar o condômino lesado? A pergunta ganha relevância porque, no imaginário de boa parte dos moradores, a presença de portaria, muros, câmeras e controle de acesso equivaleria a uma garantia de segurança patrimonial, transferindo ao condomínio a guarda de todos os bens que se encontram no interior do edifício.
A resposta, contudo, exige cautela. A jurisprudência dos tribunais superiores construiu, ao longo dos anos, um entendimento consolidado que distingue com clareza o dever genérico de vigilância das áreas comuns da obrigação de guarda dos bens particulares. O presente artigo se propõe a examinar os limites dessa responsabilidade, as hipóteses excepcionais em que ela se configura e, sobretudo, as medidas preventivas que o condomínio deve adotar para reduzir riscos e afastar litígios.
2. O regime jurídico do condomínio edilício e o dever de vigilância
O condomínio edilício encontra disciplina nos artigos 1.331 e seguintes do Código Civil, além das normas fixadas na convenção de condomínio e no regimento interno. Ao síndico compete, nos termos do artigo 1.348 do Código Civil, representar o condomínio e administrar as coisas comuns, zelando pela conservação e pela guarda das partes de uso coletivo.
Esse dever de vigilância, todavia, é uma obrigação de meio, e não de resultado. Significa dizer que o condomínio deve empregar os recursos disponíveis, dentro do orçamento aprovado pelos condôminos, para preservar a segurança das áreas comuns, mas não assume a posição de garantidor de que nenhum evento danoso ocorrerá. A distinção é decisiva: o descumprimento de uma obrigação de meio depende da demonstração de culpa, ao passo que a obrigação de resultado responsabiliza o devedor pelo simples fato de o resultado esperado não ter sido alcançado.
3. A regra geral: ausência de responsabilidade objetiva
A orientação firmada pelo Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que o condomínio não responde de forma objetiva por furtos ou roubos ocorridos nas áreas comuns ou, com maior razão, no interior das unidades autônomas. A Segunda Seção daquela Corte assentou que o condomínio somente responde por furtos ocorridos em suas áreas comuns se houver previsão expressa nesse sentido na respectiva convenção, entendimento reiterado em diversos julgados, entre eles o Recurso Especial 268.669/SP e o AgRg no AREsp 9.107/MG.
A lógica é coerente com o regime jurídico da propriedade condominial. A unidade autônoma, seja apartamento, casa, sala comercial ou escritório, permanece sob o controle exclusivo do seu titular, a quem incumbe a guarda direta dos bens ali existentes. O mero fato de o imóvel integrar um condomínio não transfere ao ente coletivo o dever de guardar o patrimônio particular de cada morador. Por isso, na ausência de cláusula expressa que imponha o dever de indenizar, prevalece a improcedência dos pedidos reparatórios formulados contra o condomínio.
4. As exceções: cláusula expressa e culpa do preposto
A regra da ausência de responsabilidade comporta exceções bem delimitadas, que o síndico e a administradora devem conhecer.
A primeira exceção é a previsão expressa na convenção ou no regimento interno. Se os condôminos, no exercício de sua autonomia, decidem inserir cláusula que atribua ao condomínio o dever de guarda e de indenização em caso de furto, tal disposição é válida e vincula o ente coletivo. Nessa hipótese, verificado o evento e descumprida a obrigação assumida, surge o dever de reparar, sempre à luz da responsabilidade civil subjetiva.
A segunda exceção decorre da culpa de preposto do condomínio. Ainda que exista cláusula de não indenizar, o condomínio responde quando o furto é praticado ou viabilizado por empregado seu, como porteiro, zelador ou vigia. Aqui incide a responsabilidade do empregador por ato do empregado, prevista no artigo 932, inciso III, do Código Civil, bem como a chamada culpa in eligendo, relativa à má escolha do pessoal contratado. Trata-se de responsabilidade que exige prova inequívoca da conduta culposa do preposto e do nexo de causalidade com o dano.
É importante registrar que a simples existência de sistema de vigilância próprio ou de empresa de segurança contratada, por si só, não converte a obrigação de meio em obrigação de resultado. A jurisprudência majoritária afasta a tese de que a instalação de câmeras ou a manutenção de portaria transferiria automaticamente ao condomínio a guarda dos bens das unidades. O que gera o dever de indenizar não é a existência do aparato, mas o descumprimento culposo de uma obrigação expressamente assumida.
5. A distinção em relação aos estabelecimentos comerciais
Não se deve confundir a situação do condomínio residencial com a dos estabelecimentos comerciais que oferecem estacionamento a clientes. Nestes últimos, aplica-se a Súmula 130 do Superior Tribunal de Justiça, segundo a qual a empresa responde, perante o cliente, pela reparação de dano ou furto de veículo ocorridos em seu estacionamento. Ali existe relação de consumo e um dever de custódia inerente à atividade econômica exercida.
No condomínio residencial, ao contrário, inexiste relação de consumo entre o morador e o ente condominial, e a vaga de garagem constitui, em regra, área privativa vinculada à unidade autônoma. Por essa razão, os avisos de que o estabelecimento não se responsabiliza por furtos, embora sem validade nas relações de consumo, produzem efeito no âmbito condominial, quando refletidos em cláusula regularmente aprovada pelos condôminos.
6. Prevenções e cuidados a cargo do condomínio
Ainda que a responsabilidade civil seja excepcional, a boa gestão condominial recomenda a adoção de medidas que, a um só tempo, aumentem a segurança do empreendimento e resguardem o condomínio de futuras demandas. Destacam-se as seguintes providências:
- Clareza normativa: Revisar a convenção e o regimento interno para definir com precisão o alcance dos serviços de segurança e, quando for a vontade da assembleia, inserir cláusula de exclusão de responsabilidade por furtos ocorridos nas unidades e nas áreas comuns, evitando ambiguidades que ensejem interpretação desfavorável.
- Não assumir obrigações incompatíveis: Evitar que atas, comunicados ou contratos com terceiros contenham promessas de guarda de bens particulares que o condomínio não tem estrutura para cumprir, pois tais manifestações podem ser interpretadas como assunção de obrigação.
- Controle de acesso eficiente: Implantar e manter portaria, interfones, cancelas, fechaduras e sistemas de identificação de visitantes e prestadores de serviço, com registro de entradas e saídas.
- Monitoramento por câmeras: Instalar circuito fechado de televisão nas áreas comuns, com armazenamento adequado das imagens, o que auxilia tanto na prevenção quanto na apuração de eventuais ocorrências.
- Seleção e capacitação de pessoal: Adotar critérios rigorosos na contratação de porteiros, zeladores e vigias, exigir referências e, quando terceirizado o serviço, verificar a idoneidade da empresa, reduzindo o risco de culpa in eligendo.
- Contratação de seguro: Além do seguro obrigatório da edificação, avaliar a contratação de coberturas adicionais para as áreas comuns e orientar os condôminos a manterem seguro residencial próprio para os bens no interior das unidades.
- Comunicação transparente: Esclarecer aos moradores, por meio de comunicados e assembleias, que os serviços de segurança constituem obrigação de meio e não substituem os cuidados individuais com a guarda do patrimônio, prevenindo expectativas indevidas.
7. Conclusão
A responsabilidade do condomínio por furtos ocorridos em unidades autônomas é, como regra, afastada. O ente coletivo não assume a guarda dos bens particulares dos moradores, e seu dever de vigilância sobre as áreas comuns configura obrigação de meio, dependente da demonstração de culpa. Somente haverá dever de indenizar quando a convenção ou o regimento interno impuserem expressamente essa obrigação, ou quando o furto decorrer de conduta culposa de preposto do condomínio.
Diante desse cenário, a orientação técnica adequada combina duas frentes: de um lado, o cuidado na redação dos instrumentos normativos do condomínio, para que reflitam com fidelidade a vontade dos condôminos e não gerem obrigações indesejadas; de outro, a adoção de medidas preventivas de segurança que protejam o empreendimento e demonstrem a diligência da administração. Bem conduzida, essa estratégia reduz sinistros, previne litígios e assegura a tranquilidade da coletividade condominial.
Fonte:
AdvSindCon – Advocacia para Síndicos e Condomínios
Autor:
Dr. Lorraynon Rocha
Advogado especialista em recuperação de crédito condominial
Lorraynon Rocha Sociedade Individual de Advocacia
OAB PI 18.810
