INTRODUÇÃO:

A gestão condominial moderna exige do síndico muito mais do que a mera administração das áreas comuns: impõe-se a ele o papel de gestor de contratos, muitas vezes lidando com múltiplos prestadores de serviços — portaria, limpeza, manutenção de elevadores, jardinagem, sistemas de segurança, dedetização, entre outros. A contratação desses fornecedores, quando feita de forma apressada ou sem o devido rigor técnico e jurídico, é uma das principais fontes de litígios em condomínios, gerando prejuízos financeiros, insegurança jurídica e, não raro, ações judiciais de cobrança, rescisão contratual ou indenização.

O presente artigo tem por objetivo apresentar os principais critérios que os síndicos devem observar no momento da contratação de prestadores de serviços, bem como analisar os problemas mais recorrentes decorrentes de distratos motivados por contratos mal elaborados, propondo diretrizes práticas para uma gestão contratual mais segura e eficiente.

DESENVOLVIMENTO:

1. A IMPORTÂNCIA DA FASE PRÉ-CONTRATUAL:

Antes mesmo da assinatura de qualquer instrumento, o síndico deve adotar uma postura de diligência na escolha do fornecedor. Isso inclui:

• Verificação documental da empresa contratada: consulta de CNPJ, situação cadastral perante a Receita Federal, certidões negativas de débitos trabalhistas, fiscais e previdenciários, e verificação de eventual histórico de reclamações ou ações judiciais (o que pode ser feito por meio de consultas processuais públicas).
• Comprovação de regularidade trabalhista e previdenciária: especialmente relevante em contratos de mão de obra terceirizada (portaria, limpeza, zeladoria), uma vez que o condomínio pode ser responsabilizado subsidiariamente por débitos trabalhistas da empresa contratada, conforme entendimento consolidado na Justiça do Trabalho.
• Cotação e comparação de propostas: a coleta de, no mínimo, três orçamentos é prática recomendável, tanto para resguardar o síndico de eventuais questionamentos por parte dos condôminos quanto para demonstrar boa-fé e transparência na gestão.
• Aprovação em assembleia, quando exigível: contratos de maior vulto financeiro ou de longa duração, conforme previsão da convenção condominial, devem ser submetidos à aprovação assemblear, evitando-se questionamentos futuros sobre a legitimidade do ato de gestão.

2. ELEMENTOS ESSENCIAIS DE UM CONTRATO BEM ELABORADO:

Grande parte dos problemas enfrentados pelos condomínios na fase de execução ou de rescisão contratual decorre da ausência de cláusulas essenciais no instrumento. Um contrato tecnicamente robusto deve conter, no mínimo:

a) Objeto e escopo detalhados — a descrição vaga do serviço contratado (“serviços de manutenção”, por exemplo, sem especificar periodicidade, equipamentos abrangidos e padrão de qualidade esperado) é fonte constante de divergências sobre o efetivo cumprimento contratual.

b) Prazo de vigência e condições de renovação — cláusulas de renovação automática devem ser redigidas com clareza quanto ao prazo mínimo de manifestação contrária, evitando-se a chamada “renovação tácita indesejada”, que frequentemente gera discussões sobre a validade da rescisão.

c) Cláusula de rescisão e aviso prévio — a ausência de definição clara sobre prazos de aviso prévio, multas rescisórias e hipóteses de rescisão motivada (descumprimento, inadimplemento, prestação inadequada do serviço) é, isoladamente, uma das maiores causas de litígio na relação condomínio-fornecedor.

d) Multas e penalidades proporcionais — cláusulas penais desproporcionais (tanto excessivamente onerosas quanto simbólicas) tendem a ser revisadas judicialmente, com fundamento na função social do contrato e na vedação ao enriquecimento sem causa, prevista no ordenamento civil brasileiro.

e) Garantias contratuais — especialmente em contratos de obra ou reforma, a exigência de garantia (seguro-garantia, caução ou retenção de percentual do valor contratado) protege o condomínio contra a interrupção da obra ou vícios construtivos.

f) Regras de reajuste — a omissão de índice de reajuste ou a fixação de índices desatualizados gera insegurança quanto ao valor efetivamente devido ao longo da vigência contratual.

g) Foro de eleição e forma de solução de conflitos — cláusulas que preveem mediação ou arbitragem prévia ao ajuizamento de ações podem reduzir significativamente o custo e o tempo de resolução de eventuais controvérsias.

3. OS PROBLEMAS RECORRENTES NOS DISTRATOS POR CONTRATOS MAL ELABORADOS:

Quando o contrato é redigido de forma genérica, copiado de modelos padronizados sem adaptação à realidade do condomínio, os problemas surgem tipicamente no momento da rescisão:

• Discussão sobre a natureza da rescisão (motivada ou imotivada), que impacta diretamente a incidência ou não de multa contratual;
• Ausência de critérios objetivos de avaliação da prestação do serviço, dificultando a comprovação de inadimplemento contratual em eventual ação judicial movida pelo fornecedor por rescisão indevida;
• Indefinição sobre a devolução de bens, equipamentos ou uniformes fornecidos pelo condomínio, especialmente em contratos de portaria e limpeza;
• Ausência de cláusula de transição, o que compromete a continuidade dos serviços essenciais (como portaria e segurança) no período entre a rescisão de um contrato e a efetivação de outro;
• Divergência quanto ao pagamento de verbas rescisórias de empregados terceirizados, quando não há previsão contratual clara sobre a responsabilidade da prestadora de serviços por tais encargos.

Esses distratos malconduzidos frequentemente resultam em ações judiciais de cobrança propostas pelo fornecedor contra o condomínio, ou, inversamente, em ações do condomínio contra a prestadora por prejuízos decorrentes de má execução contratual — litígios que, em regra, poderiam ter sido evitados com um contrato tecnicamente mais bem estruturado desde o início da relação.

4. BOAS PRÁTICAS DE GESTÃO CONTRATUAL CONTÍNUA:

Para além da elaboração do contrato, recomenda-se ao síndico:

• Manter um controle de vigência contratual (planilha ou sistema de gestão) com alertas de vencimento e renovação;
• Documentar formalmente (por e-mail, ofício ou relatório de vistoria) eventuais falhas na prestação do serviço, criando lastro probatório para futura rescisão motivada, se necessário;
• Submeter alterações contratuais relevantes a nova aprovação assemblear ou, ao menos, a parecer jurídico prévio;
• Buscar assessoria jurídica especializada na elaboração e revisão periódica dos contratos, sobretudo diante da atualização de índices, legislação trabalhista e entendimentos jurisprudenciais.

CONCLUSÃO:

A contratação de prestadores de serviços e fornecedores é atividade que exige do síndico rigor técnico, diligência documental e, sobretudo, assessoria jurídica qualificada na elaboração dos instrumentos contratuais. A experiência demonstra que a maior parte dos litígios envolvendo distratos condominiais tem origem não na má-fé das partes, mas na fragilidade redacional dos contratos firmados — cláusulas genéricas, omissões quanto a prazos e penalidades, e ausência de critérios objetivos de desempenho.

Uma gestão contratual rígida e preventiva, pautada por contratos claros, equilibrados e tecnicamente adequados à realidade de cada condomínio, reduz significativamente o risco de litígios, protege o patrimônio comum e confere maior segurança jurídica tanto ao síndico quanto aos condôminos representados.

Fonte:
AdvSindCon – Advocacia para Síndicos e Condomínios

Autor:
Dr. Paulo José de Sousa Filho
OAB/DF 71537, OAB/PI 18007
Advogado condominial e imobiliario, pós graduado em civil e processo civil, administrativo e constitucional