1. Introdução

A edição da Lei nº 14.181, de 1º de julho de 2021, conhecida como Lei do Superendividamento, representou avanço relevante na proteção do consumidor pessoa natural em situação de endividamento excessivo. A norma alterou o Código de Defesa do Consumidor e o Estatuto do Idoso, criando mecanismos de prevenção e de tratamento do superendividamento, entre eles a repactuação global das dívidas por meio de plano de pagamento, judicial ou extrajudicial, com preservação do mínimo existencial.

Diante da amplitude dessas medidas e do apelo social que carregam, tem se tornado frequente a tentativa de condôminos inadimplentes de invocar a Lei do Superendividamento para obter parcelamento compulsório, afastamento de encargos ou suspensão de cobranças relativas a cotas condominiais. O presente artigo examina se tal pretensão encontra amparo jurídico, concluindo, em síntese, pela inaplicabilidade da referida lei aos débitos condominiais, seja pela natureza da obrigação, seja pela ausência de relação de consumo, seja pela própria delimitação legal do instituto.

2. O alcance da Lei do Superendividamento: dívidas de consumo

O ponto de partida da análise está na delimitação legal do próprio instituto. O artigo 54-A, § 1º, do Código de Defesa do Consumidor, incluído pela Lei nº 14.181/2021, define superendividamento como a impossibilidade manifesta de o consumidor pessoa natural, de boa-fé, pagar a totalidade de suas dívidas de consumo, exigíveis e vincendas, sem comprometer seu mínimo existencial.

O § 2º do mesmo dispositivo esclarece que as dívidas alcançadas pelo regime englobam quaisquer compromissos financeiros assumidos decorrentes de relação de consumo, inclusive operações de crédito, compras a prazo e serviços de prestação continuada. A leitura conjugada desses parágrafos revela que o pressuposto objetivo da lei é a existência de dívida de consumo, isto é, de obrigação nascida de uma relação de consumo, na qual figurem, de um lado, o consumidor e, de outro, o fornecedor de produtos ou serviços.

Trata-se, portanto, de norma inserida no microssistema consumerista e por ele delimitada. Onde não houver relação de consumo, não haverá dívida de consumo e, por consequência, não incidirá o regime de tratamento do superendividamento. Essa é a primeira e decisiva baliza para a solução da controvérsia.

3. A natureza propter rem do débito condominial

A obrigação de pagamento das cotas condominiais não decorre de contrato de consumo, mas da titularidade de direito real sobre a unidade autônoma. Cuida-se de obrigação propter rem, ou seja, obrigação em razão da coisa, que acompanha o imóvel independentemente da vontade das partes e da pessoa que ocupa a unidade no momento em que a despesa é gerada.

O regramento é do Código Civil, e não do Código de Defesa do Consumidor. O artigo 1.315 impõe ao condômino o dever de concorrer, na proporção de sua parte, para as despesas de conservação da coisa. O artigo 1.336, inciso I, estabelece como dever do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção de suas frações ideais. E o artigo 1.345 consagra o caráter ambulatório da dívida ao dispor que o adquirente da unidade responde pelos débitos do alienante, inclusive multas e juros moratórios.

O Superior Tribunal de Justiça consolidou esse entendimento. No julgamento do Tema 886, a Segunda Seção firmou a tese de que o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse. A Corte reafirma, de modo reiterado, que a obrigação propter rem nasce com a titularidade do direito real e não é passível de extinção por ato de vontade das partes, pois sua fonte é o próprio direito real sobre a coisa.

Sendo obrigação de natureza real, regida pelo Código Civil e vinculada ao imóvel, o débito condominial não se enquadra no conceito de dívida de consumo exigido pelo artigo 54-A do Código de Defesa do Consumidor. Falta-lhe o pressuposto objetivo indispensável à incidência da Lei do Superendividamento.

4. A ausência de relação de consumo entre condomínio e condômino

Ainda que se ultrapasse o argumento da natureza propter rem, subsiste obstáculo intransponível: entre o condomínio e o condômino não há relação de consumo. Faltam, na hipótese, as figuras do fornecedor e do consumidor, exigidas pelos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor.

O condomínio não fornece produtos nem presta serviços ao condômino no mercado de consumo mediante remuneração. O condomínio é um ente despersonalizado que congrega os próprios titulares das unidades, os quais rateiam entre si as despesas comuns de conservação e funcionamento do edifício. O condômino, ao pagar a cota, não adquire produto ou serviço de um fornecedor, mas cumpre dever de contribuição para a manutenção da coisa comum da qual é coproprietário.

A jurisprudência é firme nesse sentido. O Superior Tribunal de Justiça já assentou que, inexistindo caráter consumerista na relação entre condômino e condomínio, tampouco haverá dita natureza na relação entre a empresa de cobrança contratada pelo condomínio e o condômino. Os tribunais estaduais acompanham o entendimento, reconhecendo que a relação entre condômino e condomínio possui natureza civil, regida exclusivamente pelo Código Civil, sendo inaplicáveis as disposições do Código de Defesa do Consumidor.

Não havendo relação de consumo, não há consumidor nem dívida de consumo, e o regime da Lei do Superendividamento, que pressupõe justamente essas figuras, revela-se de todo inaplicável ao débito condominial.

5. O imóvel como garantia e a lógica de proteção da coletividade

Há, ainda, argumento adicional que reforça a inaplicabilidade. A própria sistemática da Lei do Superendividamento exclui do plano compulsório de pagamento as dívidas com garantia real e o financiamento de imóveis, exatamente porque o bem responde pela obrigação. No débito condominial, o imóvel gerador da despesa constitui a garantia natural do pagamento, dada a natureza propter rem da obrigação, o que aproxima a hipótese daquelas expressamente afastadas pelo legislador.

Soma-se a isso o interesse prevalente da coletividade condominial. Os recursos oriundos das cotas destinam-se a despesas indispensáveis e inadiáveis de conservação e funcionamento do edifício. Admitir que o condômino inadimplente imponha ao condomínio parcelamento forçado, redução de encargos ou suspensão de cobrança, sob o pálio de norma consumerista que não lhe é aplicável, significaria transferir o ônus de seu inadimplemento aos demais condôminos adimplentes, comprometendo a gestão financeira e o próprio funcionamento do condomínio.

Por essa razão, prevalece a compreensão de que a cobrança das cotas condominiais deve seguir os instrumentos próprios do Código Civil e do Código de Processo Civil, entre eles a execução de título executivo extrajudicial fundada no artigo 784, inciso X, e a possibilidade de penhora do próprio imóvel gerador do débito, ainda que se trate de bem de família, na forma do artigo 3º, inciso IV, da Lei nº 8.009/1990.

6. Conclusão

A Lei do Superendividamento cumpre função social relevante ao proteger o consumidor pessoa natural, de boa-fé, diante de dívidas de consumo que comprometam seu mínimo existencial. Seu regime, contudo, é delimitado pelo microssistema consumerista e pressupõe a existência de relação de consumo e de dívida de consumo.

O débito condominial não preenche esses pressupostos. Trata-se de obrigação propter rem, regida pelo Código Civil, vinculada à titularidade do imóvel e desprovida de qualquer relação de consumo entre condomínio e condômino. A garantia do pagamento é o próprio imóvel, e o interesse tutelado é o da coletividade condominial. Por todos esses fundamentos, conclui-se pela inaplicabilidade da Lei nº 14.181/2021 aos débitos condominiais, os quais permanecem sujeitos aos instrumentos de cobrança e de execução previstos na legislação civil e processual civil.

Fonte:
AdvSindCon – Advocacia para Síndicos e Condomínios

Autor:
Dr. Lorraynon Rocha
Advogado especialista em recuperação de crédito condominial
Lorraynon Rocha Sociedade Individual de Advocacia