Quem vive em condomínio conhece bem o cenário: uma pauta importante para decidir, a convocação é feita, mas, no dia e hora marcados, o quórum é baixo. Sem o número mínimo de votos exigido por lei ou pela convenção, decisões cruciais — como a aprovação de uma obra estrutural ou a alteração do regimento interno — acabam travadas.
É exatamente para curar essa “dor crônica” da gestão condominial que a ASSEMBLEIA PERMANENTE se consolidou como uma ferramenta jurídica e tecnológica indispensável.
I – O QUE É A ASSEMBLEIA EM SESSÃO PERMANENTE?
Diferente da assembleia tradicional, que se inicia e se encerra no mesmo dia, a assembleia em sessão permanente permite que a reunião seja suspensa e prorrogada por um período determinado.
Se o quórum exigido não for atingido na primeira chamada, a assembleia não é cancelada. Ela permanece “aberta” por alguns dias (ou semanas) para que os condôminos ausentes possam registrar seus votos, geralmente por meio de plataformas digitais.
Essa modalidade ganhou forte amparo legal no Brasil com a Lei nº 14.309/2022, que alterou o Código Civil para disciplinar expressamente a realização de assembleias eletrônicas e a sessão permanente.
II – AS REGRAS DO JOGO: O QUE DIZ A LEI?
O novo texto do art. 1.353 do Código Civil
A lei 14.309/22 alterou o art. 1.353 do Código Civil, que passou a vigorar com a seguinte redação:
“Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.
§ 1º Quando a deliberação exigir quórum especial previsto em lei ou em convenção e ele não for atingido, a assembleia poderá, por decisão da maioria dos presentes, autorizar o presidente a converter a reunião em sessão permanente, desde que cumulativamente:
I – sejam indicadas a data e a hora da sessão em seguimento, que não poderá ultrapassar 60 dias, e identificadas as deliberações pretendidas, em razão do quórum especial não atingido;
II – fiquem expressamente convocados os presentes e sejam obrigatoriamente convocadas as unidades ausentes, na forma prevista em convenção;
III – seja lavrada ata parcial, relativa ao segmento presencial da reunião da assembleia, da qual deverão constar as transcrições circunstanciadas de todos os argumentos até então apresentados relativos à ordem do dia, que deverá ser remetida aos condôminos ausentes;
IV – seja dada continuidade às deliberações no dia e na hora designados, e seja a ata correspondente lavrada em seguimento à que estava parcialmente redigida, com a consolidação de todas as deliberações.
§ 2º Os votos consignados na primeira sessão ficarão registrados, sem que haja necessidade de comparecimento dos condôminos para sua confirmação, os quais poderão, se estiverem presentes no encontro seguinte, requerer a alteração do seu voto até o desfecho da deliberação pretendida.
§ 3º A sessão permanente poderá ser prorrogada tantas vezes quantas necessárias, desde que a assembleia seja concluída no prazo total de 90 dias, contado da data de sua abertura inicial.”
A inclusão dos parágrafos 1º, 2º e 3º ao art. 1.353 trouxe previsibilidade e transparência para o uso da assembleia permanente, estabelecendo um prazo máximo para sua duração e assegurando que todos os condôminos tenham ciência das deliberações em curso.
Para que uma assembleia permanente seja válida e não corra o risco de ser anulada judicialmente, o síndico e a administradora precisam seguir regras estritas descritas no Art. 1.353-A do Código Civil:
| Requisito | Descrição |
|---|---|
| Indicação na Convocação | O edital deve prever expressamente a possibilidade de a assembleia se transformar em sessão permanente caso o quórum não seja atingido. |
| Ata de Abertura | Deve ser lavrada uma ata parcial no primeiro dia, registrando os presentes, as discussões ocorridas e a data de suspensão. |
| Prazo Limite | A sessão não pode durar para sempre. A lei estipula que a assembleia deve ser encerrada em até 90 dias a contar da data de sua abertura. |
| Convocação dos Ausentes | Os condôminos que não compareceram à sessão presencial/inicial devem ser formalmente notificados sobre a prorrogação e os meios de votação. |
III – VANTAGENS INEGÁVEIS PARA A COMUNIDADE:
Adotar esse formato traz benefícios que vão muito além de simplesmente “bater o quórum”. Destacam-se:
- Democratização das decisões: Permite que moradores com rotinas complexas, que viajam a trabalho ou que moram fora (investidores) participem ativamente.
- Fim do “voto por procuração” em massa: Reduz a velha prática de poucos moradores coletarem dezenas de procurações para aprovar interesses particulares.
- Destravamento de obras e benfeitorias: Fachadas precisando de reforma, modernização de portarias ou alteração da convenção deixam de ser promessas eternas.
IV – CUIDADOS IMPORTANTES PARA O SÍNDICO:
Embora seja uma excelente ferramenta, a pressa em colher os votos pode gerar erros processuais. O gestor deve estar atento a dois pontos críticos:
- Direito à voz e ao debate: A sessão permanente serve principalmente para a coleta de votos de uma pauta que já foi amplamente discutida e esclarecida no primeiro dia. Deixar a pauta aberta para novos debates sem moderação pode gerar caos informativo.
- Segurança jurídica dos sistemas: Se a votação for feita por aplicativo ou site, a plataforma deve garantir a autenticidade do voto, registrando a identidade do condômino e a data/hora do voto de forma auditável.
V – CONCLUSÃO: MODERNIZAR É PRECISO:
A assembleia permanente não desumaniza as relações condominiais; pelo contrário, ela respeita o tempo e a individualidade do morador moderno. Condomínios que insistem no modelo analógico e rígido tendem a sofrer com a estagnação e a desvalorização do patrimônio.
A regulamentação da assembleia permanente trouxe um avanço para os condomínios, mas sua aplicação exige cautela. Apenas temas que exijam quórum qualificado podem ser deliberados dessa forma, e a transparência do processo deve ser garantida. Dessa forma, condomínios podem utilizar essa ferramenta sem riscos de nulidade das deliberações.
Utilizar a tecnologia e as brechas legais a favor da coletividade é o caminho mais seguro para uma gestão transparente, eficiente e, acima de tudo, pacífica.
Fonte:
AdvSindCon – Advocacia para Síndicos e Condomínios
Autor:
Dr. Paulo José de Sousa Filho
OAB/DF 71537, OAB/PI 18007
Advogado condominial e imobiliario, pós graduado em civil e processo civil, administrativo e constitucional
